Parqueaderos en propiedad horizontal: la medida que pone fin a disputas entre residentes

Una de las dudas más comunes entre los residentes es si la administración puede impedir el uso de un parqueadero cuando un propietario se encuentra en mora o ha incumplido disposiciones contempladas en el reglamento de convivencia.

La respuesta depende de una diferencia fundamental establecida por la legislación colombiana: si el parqueadero es un bien privado o un bien común.

Cuando el parqueadero es privado

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, si el parqueadero hace parte de una unidad inmobiliaria registrada a nombre de un propietario, la administración no puede retirarle el derecho de uso ni disponer de ese espacio como mecanismo de sanción.

El parqueadero forma parte del patrimonio privado del propietario y goza de las mismas garantías legales que cualquier otro bien inmueble de su propiedad.

Esto significa que la administración no puede bloquear su acceso, reasignarlo a otro residente ni restringir su utilización como castigo por deudas relacionadas con cuotas de administración o por conflictos internos de la copropiedad.

La norma establece que los bienes privados están protegidos por el régimen de propiedad horizontal y solo pueden verse afectados mediante los procedimientos legales correspondientes.

Lo que ocurre con los parqueaderos comunales

La situación cambia cuando se trata de parqueaderos de uso común o comunales.

En estos casos, las condiciones de asignación y utilización están sujetas a las reglas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios.

Por esta razón, la administración sí puede aplicar determinadas restricciones sobre estos espacios, siempre que dichas medidas estén expresamente contempladas en las normas internas de la copropiedad.

Sin embargo, la ley señala que estas decisiones no pueden adoptarse de manera arbitraria ni discrecional.

La Ley 675 también establece que cualquier medida sancionatoria debe respetar el debido proceso. Esto implica que antes de imponer una restricción, el propietario o residente debe ser informado sobre los hechos que se le atribuyen y contar con la oportunidad de presentar explicaciones o ejercer su derecho de defensa.

En otras palabras, la administración no puede imponer sanciones de forma inmediata o sin seguir el procedimiento establecido en el reglamento interno.

Además, las medidas deben estar sustentadas en disposiciones previamente aprobadas por la copropiedad y ajustarse a las normas que regulan la propiedad horizontal.

El origen de muchos conflictos

Las controversias relacionadas con los parqueaderos suelen surgir cuando las administraciones buscan mecanismos para presionar el pago de cuotas de administración atrasadas o para corregir comportamientos que consideran contrarios a la convivencia.