No siempre quien ocupa una casa es su dueño: Corte Suprema fija las reglas

Una trascendental aclaración jurídica en materia de propiedad raíz emitió el máximo tribunal de la jurisdicción ordinaria en el país. La Corte Suprema de Justicia confirmó la aplicación estricta de las normas que rigen la titularidad de los bienes inmuebles cuando se realizan obras en terrenos que pertenecen a un tercero.

La decisión judicial reafirma lo establecido en el Código Civil colombiano, puntualmente en el artículo 739, donde se regulan las situaciones en las que un ciudadano edifica, planta o siembra en una propiedad de la cual no es el titular legal.

El fallo ratifica que la persona que invierte recursos en edificar una estructura sobre un predio ajeno no adquiere de manera automática el derecho de dominio sobre la edificación. La titularidad legal del suelo absorbe la construcción realizada bajo la figura conocida jurisprudencialmente como el principio de accesión.

De acuerdo con las explicaciones del alto tribunal, la normatividad colombiana otorga prerrogativas exclusivas al propietario del terreno. Por esta razón, el constructor privado no cuenta con una facultad legal que le permita obligar al dueño de la tierra a venderle el predio.

La sentencia judicial, identificada con la radicación STC12587-2025, detalla los dos escenarios legales posibles. Estos caminos dependen exclusivamente de si el propietario del predio tenía o no conocimiento del desarrollo de la obra en su inmueble.

En el caso de que la obra se ejecute sin la autorización ni el conocimiento previo del dueño, este último cuenta con la opción de reclamar la edificación pagando una indemnización o exigirle al constructor que le compre la porción del terreno utilizada a precio de mercado.

Por el contrario, si el titular del terreno observó la construcción a ciencia y paciencia sin oponerse, la legislación colombiana lo obliga a reembolsar el valor invertido en la estructura si en el futuro decide iniciar el trámite formal para recuperar el predio.

El magistrado ponente de la magistratura enfatizó que el ciudadano que construye sin ser propietario únicamente mantiene el derecho de reclamar el dinero invertido en los materiales e infraestructura. Por lo tanto, no puede emprender procesos reivindicatorios de dominio sobre la propiedad.

La corporación judicial recordó que la falta de derecho real sobre las mejoras realizadas extingue cualquier posibilidad de demandar la propiedad del inmueble. Las mejoras se adhieren de forma permanente al suelo donde fueron levantadas por mandato de la ley.

Especialistas en derecho inmobiliario señalan que esta clarificación resulta fundamental para evitar pérdidas financieras en ciudadanos que levantan proyectos habitacionales en lotes de terceros sin regularizar los títulos de propiedad.