La convivencia en conjuntos residenciales y edificios en Colombia suele convertirse en escenario frecuente de disputas entre vecinos. Conflictos por mascotas, ruidos excesivos, uso de parqueaderos, ingreso de visitantes, modificaciones en balcones o aprovechamiento de zonas comunes hacen parte del día a día de millones de copropietarios.
No obstante, contrario a la creencia de que las administraciones o las asambleas pueden imponer cualquier regla, la legislación colombiana fija límites claros frente a las decisiones que pueden adoptarse dentro de una propiedad horizontal.
El marco legal que regula estas situaciones es la Ley 675 de 2001, normativa que establece que ni los administradores ni las mayorías de residentes pueden vulnerar derechos fundamentales de los propietarios o habitantes.
Aunque los reglamentos internos son necesarios para garantizar el orden y la convivencia, estos no pueden desconocer principios superiores como la dignidad humana, la función social de la propiedad y el debido proceso.
Restricciones a sanciones y multas
Uno de los temas que más controversias genera es la imposición de sanciones económicas o restricciones por incumplimientos de convivencia. La ley permite aplicar medidas frente a conductas inapropiadas, pero prohíbe que estas se ejecuten de manera automática o arbitraria. Antes de cualquier sanción, el residente tiene derecho a conocer formalmente los hechos que se le atribuyen, presentar descargos y ejercer su defensa.
Además, la normativa impide restringir el acceso a bienes comunes esenciales, como porterías, ascensores o vías internas de circulación, incluso cuando existan deudas por cuotas de administración. Estos espacios son indispensables para la movilidad y funcionamiento del inmueble, por lo que no pueden utilizarse como mecanismo de presión contra propietarios morosos.
La Ley 675 también establece que ciertas determinaciones de alto impacto solo pueden aprobarse con el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad. Entre ellas se encuentran:
- Reformas estructurales al reglamento de propiedad horizontal.
- Desafectación de bienes comunes.
- Reconstrucción, disolución o cambios en la destinación de las áreas comunes.
Límites frente a los bienes privados
La normativa marca una diferencia entre los bienes privados como apartamentos o casas y las áreas comunes. Si bien las administraciones pueden regular aspectos relacionados con seguridad, horarios o conservación de fachadas, no tienen facultades para intervenir arbitrariamente en la vida privada de los residentes.
Por esta razón, conflictos relacionados con mascotas, uso de balcones o comportamientos dentro de las viviendas deben resolverse inicialmente mediante comités de convivencia u otros mecanismos alternativos antes de acudir a instancias judiciales.
La normativa igualmente recuerda que el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias es una obligación permanente para todos los propietarios, independientemente de si habitan el inmueble o hacen uso frecuente de las zonas comunes.