¿Cuándo prescribe la deuda por pago de administración en un conjunto residencial? Esto dice la ley en Colombia

Vivir en un conjunto residencial implica beneficios como seguridad, zonas comunes y organización, pero también responsabilidades que no se pueden pasar por alto. La más importante, sin duda, es pagar puntualmente las cuotas de administración. Cuando esto no ocurre, surgen varias preguntas: ¿puede la deuda desaparecer con el tiempo? ¿Qué dice la ley sobre el cobro?.

En Colombia, la respuesta está en el Código Civil, que regula la prescripción de las acciones judiciales, es decir, el tiempo máximo que tiene la copropiedad para reclamar el pago por vía legal.

De acuerdo con la normativa, hay dos caminos para reclamar la deuda, y el plazo depende de la vía elegida. Si la administración inicia un proceso ejecutivo, que es el más común porque permite un cobro rápido con base en títulos claros, el plazo para reclamar es de cinco (5) años desde que se causó la obligación.

En cambio, si se opta por una acción ordinaria, el término se amplía a diez (10) años, aunque este proceso es más largo y complejo. Por eso, en la práctica, la mayoría de reclamaciones por cuotas de administración deben ejecutarse en un periodo máximo de cinco años, salvo que haya circunstancias que interrumpan ese tiempo.

¿La deuda desaparece sola?

Un dato importante que muchos desconocen es que la deuda no desaparece de manera automática. El simple hecho de que pasen cinco años no significa que la obligación se extinga por sí sola. Para que la prescripción tenga efecto, el propietario debe solicitarla formalmente ante un juez, ya sea presentando una demanda o alegándola como defensa dentro de un proceso judicial.

Mientras no exista una decisión judicial, la administración puede seguir cobrando y realizando gestiones, como enviar comunicaciones, ofrecer acuerdos de pago e incluso publicar el listado de morosos en las carteleras internas si así lo permite el reglamento.

Además de esto, la ley establece que el plazo puede interrumpirse. Basta con un pago parcial, un reconocimiento de la deuda, una demanda o cualquier acto que demuestre que la obligación fue aceptada. En esos casos, el conteo vuelve a empezar desde cero, tal como lo indica el artículo 2536 del Código Civil.

Intereses, sanciones y consecuencias

Cabe mencionar que, no pagar a tiempo no solo genera deuda, también intereses y sanciones. Según la Ley 675 de 2001, el retraso en el pago causa intereses moratorios equivalentes a 1,5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea haya fijado una tasa inferior.

Para agosto de 2025, la tasa certificada es 16,78% efectivo anual, lo que significa que los intereses de mora pueden llegar a 25,17% anual. Además, la administración puede imponer multas sucesivas (hasta el doble de la cuota mensual cada vez, sin superar 10 veces su valor) y restringir el acceso a bienes comunes no esenciales, como piscina o gimnasio, siempre que esté en el reglamento y se respete el debido proceso.

¿Qué debe hacer si tiene deuda?

Si es propietario en mora, lo primero es verificar el estado de cuenta y los intereses aplicados. Si considera que la obligación prescribió, no basta con enviar una carta, debe acudir a un juez para que lo declare.

Por su parte, la administración debe documentar cada gestión de cobro, porque esos actos pueden interrumpir la prescripción y darle validez a un eventual proceso judicial.

En conclusión, las deudas por administración sí prescriben, pero no de manera automática. Todo depende de la acción legal, los plazos y las gestiones realizadas.