El panorama para el sector de la construcción en Colombia es incierto para este año, luego de que el Gobierno Nacional propusiera desindexar del salario mínimo los precios de la Vivienda de Interés Social, VIS.
Para los constructores, este cambio, por medio del cual los precios de las soluciones habitacionales se fijarían en pesos, modificaría las proyecciones de lanzamientos y ventas de nuevas unidades.
En 2025 el precio de la vivienda VIS era de $ 192 millones, que corresponden a los 135 salarios mínimos, que es el tope fijado por la ley. En este 2026, solo por el efecto del aumento del salario, esa misma unidad tendrá un costo de $ 238 millones, es decir, $ 46 millones más.
Al 2028, con incrementos anuales de un 10 % en salarios mínimos legales vigentes, el costo sería de $ 282 millones.
Según cálculos de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, solo por las alzas salariales, durante el actual Gobierno la vivienda de interés social aumentó de precio en $103 millones.
Ante este panorama, la Administración Petro plantea que el costo de la vivienda social se fije en pesos, lo que podría bajar su valor.
“El control de precios no reduce el valor de la vivienda; por el contrario, se traduce en menos oferta y mayores barreras de acceso para miles de familias que quieren acceder a una casa digna y formal”, señaló el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, quien recordó que esta discusión se da en un momento álgido para el sector: el alza del 23 % del mínimo podría elevar los costos hasta en 15 % para los nuevos proyectos habitacionales.
Ganadores y perdedores
Para el economista y docente de la Universidad EAN Juan Diego Lobo, la medida propuesta por el Gobierno Nacional termina de levantar las ampollas en un sector que se ha visto seriamente afectado en los dos últimos años.
“Esto se aplicaría para las nuevas compras de vivienda, así que, por un lado, se están levantando los topes que vienen a distinguir cuáles son VIS y cuáles no y, por otro lado, las transferencias y los subsidios se quedan rezagados frente al incremento. ¿Qué quiere decir esto?: menos gente puede aplicar o ser beneficiaria de un subsidio o una transferencia para vivienda VIS”, dijo.
Explicó, además, que en el sector constructor, cuando se desindexan los precios del salario mínimo, hay un hecho que preocupa desde el punto de vista financiero y es el cubrimiento de varios de los costos de producción.
“Por más que el Ministerio de Trabajo argumente que el salario no es un costo de producción, sí lo es, y lo es para el sector de la construcción, considerando que la mano de obra es uno de los insumos más fuertes e importantes para poder elaborar vivienda e infraestructura en general; entonces, si tú lo desindexas, lo que estás haciendo es, en mayor o menor medida, restándole cualquier margen que pudiera haber al constructor a la hora de construir vivienda VIS”, señaló Juan Diego Lobo.
El economista recalcó que, cuando se implementan medidas como la propuesta por el Gobierno, se quita el incentivo para ofrecer vivienda social.
“En el corto plazo el beneficiario directo es el comprador nuevo, no el viejo, porque el viejo ya adquirió su obligación. Es decir, queda atado a las condiciones de sus contratos y productos hipotecarios”, sostuvo.
Añadió que en el mediano y largo plazo los nuevos compradores pierden, porque, cuando se le quita el margen de ganancia, lo que sucede es que se elimina el incentivo al constructor en este segmento.
“Lo que pasará es que la oferta habitacional para VIS se reducirá, porque, apalancar los recursos previendo que las tasas de interés van a subir y que los créditos para el constructor van a subir, hacen menos viable sacarle una rentabilidad”, dijo.
Por la misma línea, José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda, indicó que, aunque la posible norma daría una sensación de mayor transparencia para el comprador en el valor de los proyectos VIS, el decreto pasaría por alto elementos estructurales del funcionamiento de este tipo de proyectos.
“La construcción de Vivienda de Interés Social corresponde a proyectos de largo plazo que pueden tardar varios años desde su inicio hasta la entrega. En ese periodo se van a presentar incrementos en múltiples componentes de costos, que terminan incidiendo directamente en la viabilidad financiera de los proyectos. Entre estos, mencionaría los aumentos en salarios, las tasas de interés, los costos financieros, los licenciamientos y los precios de otros insumos”, señaló.
Para Restrepo, los principales afectados terminarían siendo los hogares de más bajos recursos, pues se reduciría la oferta y se elevarían los costos iniciales, lo que, además, conllevaría a los desistimientos.
“Este escenario podría derivar en un crecimiento de asentamientos informales urbanos, con mayores dificultades sociales para las familias excluidas del mercado formal de vivienda”, recalcó.
Contrario a estas opiniones, el arquitecto Diego Guzmán, de Arquitectura para la Gente, consideró que los análisis dependen de la perspectiva de quien hace el juicio de valor.
“En lo personal, siempre me pareció inequitativa la relación de poner los precios de la vivienda en salarios mínimos, pues, al fijar los costos de esta manera, la balanza siempre iba a quedar para el lado de las constructoras”.
Y añadió: “Aunque yo estoy en el medio, y hago mis proyectos con esa forma de venta, sí estoy convencido de que uno debe vender con unos valores fijos, para que la gente sepa desde un comienzo cuánto le va a costar su apartamento”.
Dijo que “lo que las constructoras tenemos que hacer, son unos ejercicios mucho más exactos para manejar esos valores diferenciados”.
El arquitecto afirmó que, al hacer los cálculos de cuánto se les incrementan los costos, tanto con el IPC como por el alza del mínimo, “el resultado que obtuvimos es que se nos suben los costos 14 % del presupuesto total de un proyecto. Los costos directos de una obra (trabajadores, materiales, etc.) representan el 58 % del valor total de la venta de la vivienda. Entonces, no es justo que el valor de la vivienda esté amarrado al salario mínimo, siendo que el costo de la misma no está condicionada al salario”.
Según él, si se quiere hablar en términos de transparencia con respecto a los costos reales de una obra, “es un tanto abusivo con el comprador final que no se le tenga claro la estabilidad de esos valores”.
Advertencias de Camacol
Para Camacol, la medida de fijar los precios de la vivienda social solo en pesos introduciría un control artificial de costos y desconocería el marco legal vigente, que permite fijar este valor en pesos o en salarios mínimos y establece que el costo definitivo es el vigente al momento de la escrituración.
“El decreto del Gobierno Nacional genera dudas sobre las facultades legales del Ejecutivo para intervenir de manera directa el mercado y altera reglas clave que dan viabilidad a los proyectos VIS”, advirtió Guillermo Herrera.
El dirigente gremial recordó que la casa no es un bien de consumo inmediato.
“Su desarrollo implica procesos de planeación, preventa, construcción y entrega, que pueden extenderse entre cuatro y cinco años. Durante ese tiempo se presentan variaciones en costos, materiales, tasas de interés y regulaciones que obligan a ajustes razonables en los precios futuros, para preservar la sostenibilidad de los proyectos”, explicó.
Herrera advirtió que modificar las condiciones de fijación del precio desde las etapas iniciales afectaría el acceso de los hogares a instrumentos clave de la política de vivienda como subsidios de cajas de compensación y entidades territoriales y condiciones de crédito y tasas de interés preferenciales, que se determinan con base en el valor de la casa al momento de su escrituración.
Asimismo, invitó al Gobierno Petro a revisar estos temas, pero “no desde la descalificación y las amenazas, sino desde un análisis técnico responsable”.
“Nuestra prioridad no es la confrontación política, sino acompañar a los compradores para que puedan acceder a vivienda propia”, dijo.
Lina Vargas, abogada experta en derecho inmobiliario, señaló que, para cambiar el precio de la vivienda VIS, se requiere primero hacer una reforma legal al Plan Nacional de Desarrollo, un trámite que es exclusivo del Poder Legislativo.
“La ley determina el máximo del precio de la vivienda VIS en salarios, y la propuesta del Gobierno Nacional busca limitar ese valor. Por principios de derecho constitucional, un decreto no puede cambiar el contenido de la ley”, añadió.
Vivienda en Cali
Según las cifras entregadas por el Dane, Cali es la ciudad donde el costo de la vivienda nueva registró el mayor incremento entre el cuarto trimestre de 2024 y el tercero de 2025 (13,52 %). (ver gráfico).
Alexandra Cañas, gerente de Camacol, seccional Valle, aclaró que el Índice de Precios de Vivienda Nueva, IPVN, que reporta el Dane para Cali, incluye los municipios de Jamundí, Palmira y Yumbo, lo que explica en buena medida un cambio en la composición del producto inmobiliario que se está ofreciendo al mercado.
“Es importante recordar que el mercado es gran regulador del precio (un producto muy costoso ralentiza las ventas), pero sin duda si todos los insumos y los servicios asociados a la construcción de la VIS suben su valor, pues el costo final de este segmento se incrementará también”, sostuvo.
Explicó que el incremento del IPVN tiene variables que lo componen. Entre ellas están el área construida, el tipo de casa (si es VIS o No VIS) , el estrato, la ubicación y el número de habitaciones, entre otros.
“Ante la finalización de los subsidios Mi Casa Ya, los constructores reorientaron sus lanzamientos hacia la No VIS, que concentra mayores estándares de área, acabados y localización y, por tanto, precios más altos”, explicó.
Según Camacol Valle, en total se lanzaron en los últimos doce meses 2944 unidades No VIS, teniendo 494 unidades nuevas, frente al mismo periodo de 2024 en la región.
“Este cambio en la mezcla de proyectos explica en buena parte el aumento del índice, reflejando una adaptación del sector constructor a las nuevas condiciones del mercado y de la misma política de vivienda nacional”, sostuvo Cañas.
Por ciudades, a noviembre de 2025 Cali era la que más unidades había vendido (6977), con una participación del 54 %. Le siguieron Jamundí, (3455); Candelaria, (773); Yumbo, (770) y Palmira, (435).
En la capital del Valle, al mismo mes del año pasado habían disponibles 8189 unidades habitacionales, de las cuales el 96% correspondía a apartamentos y el 59 % fueron VIS.
A la misma fecha se vendieron 6977 casas. De esa cifra, el 72 % fueron VIS, el 80 % se encuentra en preventa y el 98 % son apartamentos.