Las frágiles cifras de la vivienda en Colombia y el Valle; estas son las propuestas gremiales para la reactivación

Luego de un año en el que se recuperaron las ventas de vivienda, el sector de la construcción ve cómo, nuevamente, los principales indicadores presentan un deterioro.

En 2025, en Colombia se comercializaron casi 174.000 unidades de vivienda nueva, 12 % más que en 2024. Los resultados generaron optimismo, pero conocidos los datos del primer trimestre del 2026, ese entusiasmo mermó.

Las cifras de Camacol muestran que, al mes de abril del 2026, las ventas de vivienda bajaron 5,9 % (53.220), en especial por el segmento No VIS que cayó 15 %. Asimismo, el nivel de iniciaciones bajó casi 20 % con 32.000 unidades.

Este comportamiento también se puede ver en las regiones. En el Valle del Cauca se vendieron entre enero y abril del 2026 3565 unidades habitacionales nuevas, lo que representa una caída de 30 % frente a igual periodo del 2024. Las caídas se presentaron en mercados como el de Cali, Candelaria, Jamundí y Yumbo, solo en Palmira se reportó un alza en la comercialización (ver gráficos).

Asimismo, las iniciaciones, que son los proyectos en marcha, también se redujeron en número. En Cali estas tuvieron una caída al mes de abril de 67 %, lo que implica que hasta ese mes arrancaron en la capital del Valle 849 unidades de vivienda nueva, todas del segmento VIS (Vivienda de Interés Social).

Las razones para este enfriamiento del negocio de la vivienda en la región y en Colombia son varias: Guillermo Herrera, presidente de Camacol, dice que “esto sucede debido a los impactos que han tenido las decisiones del Gobierno Nacional como el incremento alto del salario mínimo, pero también por algunos anuncios regulatorios que generan mucha incertidumbre como el control de precio para la vivienda de interés social”.

Esto último se refiere a la decisión del Gobierno de cambiar el precio de la vivienda de salarios mínimos a pesos para evitar que el alza del sueldo impacte la vivienda.

Esto sin contar la desaparición de los subsidios para la compra de vivienda para los estratos populares. La asignación de Mi Casa Ya se redujo 82 % en 2025.

Según datos de Asobancaria, en “2025 no se asignó ningún subsidio y en lo que va de 2026 tampoco, “y seguramente no habrá asignaciones en lo que resta del año. Son 100.000 subsidios que no se han entregado en el cuatrienio, no solo se está incumpliendo la meta, sino que son 100.000 hogares que no lograrán el cierre financiero para compra vivienda”, dijo en su momento Jhonatan Malagón, presidente del gremio.

Pero más allá de esto, el arquitecto Diego Guzmán, de Arquitectura para la Gente, plantea varios puntos para explicar la actual situación del sector.

De acuerdo con el analista, no se puede reducir el hecho al actual Gobierno y ‘echarle’ toda la culpa por haber quitado impulso, por ejemplo, al programa Mi Casa Ya. “Está el tema de ciclos, todo proceso económico tiende a tener ciclos y la vivienda hasta el 2021 tuvo un pico muy alto y ahora estamos en temporada de cifras muy bajas; lo otro es el tema de tasas de interés que están muy altas, en este momento, y obviamente a los constructores les cuesta más financiarse y a los hogares decidirse por la compra”.

Guzmán añadió dos elementos más: la incertidumbre política, pues la temporada electoral generalmente frena las inversiones y, sin duda, la falta de incentivos. “Cuando se juntan estos cuatro elementos, obviamente se evidencia un deterioro del mercado, en Cali lo que se ve es que los que compran vivienda lo están haciendo como inversión y no tanto por la necesidad de tener una solución propia”.

Según la Encuesta de Calidad de Vida del Dane, el 34,8 % de los caleños y habitantes del área metropolitana tienen casa propia y el 40,8 % viven en arriendo, es decir, que hay un mercado por desarrollar en la región.

Impacto en la economía

Este menor ritmo de la vivienda ha impactado el crecimiento de la economía. Este mes de mayo, el Dane publicó los datos del Producto Interno Bruto (PIB) de Colombia, mostrando una caída de la construcción de 5,4 %, dato muy influenciado por el comportamiento del segmento de edificaciones residenciales y no residenciales que decreció 8,2%, en el primer trimestre del 2026.

César Pabón, director de Investigaciones de Corficolombia resumió así la situación del sector de la construcción: “El 2026 mostró el peor arranque en 15 años. En el primer trimestre de 2026 los desistimientos VIP (Vivienda de Interés Prioritario) se ubicaron en máximos históricos, las tasas hipotecarias se encuentran en máximos de los últimos 21 meses (a abril eran en promedio de 13,3 %)”, comentó.

Pero, igualmente, destacó como alentador, que las licencias de construcción del último año están en terreno positivo, lo que permite anticipar el comportamiento futuro de la actividad edificadora y podría traducirse en un incremento en iniciaciones en los siguientes trimestres.

Otro dato relevante puede ser el crecimiento de la cartera hipotecaria, pese a ese incremento de las tasas. La Superintendencia Financiera reportó que al cierre del primer trimestre, la cartera de vivienda, es decir, lo que deben los colombianos en este segmento, aumentó 6 % en marzo, completando más de 2 años con variaciones positivas.

Asimismo, para el caso de la financiación de VIS, se evidencia un repunte anual del 13,2 %, en el saldo de cartera y de 1,6 %, en la unidades No Vis.

Aún con este panorama, la perspectiva es que el subsector edificador se contraería 1,7 % en el PIB del 2026.

Analistas de Bancolombia añadieron que la recuperación del sector sigue condicionada por la evolución de las tasas hipotecarias, la situación fiscal, el riesgo país y los costos de construcción. “Además, la persistencia de la inflación por encima de la meta y el aumento de las expectativas tras el ajuste del salario mínimo reducen el espacio para una flexibilización monetaria más rápida. En este contexto, los mayores costos laborales y de fondeo elevan las exigencias para el cierre financiero de los proyectos de vivienda y limitan la viabilidad de nuevos arranques”.

La propuesta para el nuevo Gobierno

Varios gremios del país, liderados por Camacol, se unieron para diseñar una hoja de ruta para el sector de la construcción de vivienda para el mediano plazo. Guillermo Herrera, presidente del gremio, planteó que más allá de los subsidios, lo que el país requiere es seguridad jurídica.

“Queremos dejar atrás los ciclos de improvisación que nos han afectado. Por eso estamos presentando una propuesta con reglas claras, ampliando el mercado. Por ejemplo, el 40 % de los colombianos vive en arriendo y no hay proyectos para estos; la internacionalización de la vivienda, el año pasado el 10 % de las compras las hicieron personas desde el exterior, queremos abrir fronteras con criterios de sostenibilidad”, afirmó.

La propuesta de los gremios en el que participaron Asocajas y Asobancaria plantea que se otorguen 240.000 subsidios a la demanda, en los próximos cuatro años, para la compra de vivienda nueva con una mayor segmentación.

Esto teniendo en cuenta que 7 de cada 10 hogares no propietarios están excluidos del mercado formal de vivienda en ausencia de subsidios por sus bajos ingresos.

Luis Fernando Mejía, líder de la consultora Lumen Economic Intelligence, explicó que la idea sería que se otorgue un subsidio de hasta 50 salarios mínimos para hogares con ingresos menores a 1,5 salarios.

Adicionalmente, recomiendan otros dos elementos: el subsidio a la tasa de interés, uno enfocado en la política social y otro en la política contra cíclica.

“Una cobertura de $500.000 al mes para hogares hasta de 4 salarios mínimos de ingresos para un total de 40 mil coberturas con costo de $1,7 billones. Y otro subsidio a la tasa por $386.000 al mes para quien compre vivienda de hasta 335 salarios mínimos, lo que tiene un costo de $1,3 billones. Cada peso invertido acá, genera 10 pesos en los encadenamientos productivos”, comentó Mejía.

Otro componente de la propuesta se basa en llegar a los hogares que no tienen acceso a los subsidios convencionales. Plantean la producción social de vivienda para una cobertura de 40.000 para hogares a los que se les financiaría el 85% del valor de la vivienda.

Y el “voucher de arrendamiento”, que sería un subsidio temporal al canon de arrendamiento, con el fin de que los hogares tengan historial de pago, construyan historia crediticia y que en el futuro sean candidatos a un préstamo hipotecario.

Según los gremios, esto debe acompañarse de una política de Estado con estímulos al ahorro, incentivos a la construcción verde y que se resuelvan otros temas relacionados con habilitación de suelo y renovación urbana, simplificación normativa y trámites, por ejemplo, generando facultades para racionalización de trámites de urbanismo y construcción.