Inquilinos pagarán más que el arriendo: ley permitiría cobros extras de propietarios en Colombia

Los contratos de arrendamiento de vivienda en Colombia están regulados por la Ley 820 de 2003, norma que define los derechos y deberes de propietarios e inquilinos y que sigue siendo el principal marco legal para resolver controversias relacionadas con el alquiler de inmuebles destinados a vivienda.

Esta ley fue concebida para estandarizar las condiciones de los contratos de arrendamiento, bajo el principio de equilibrio entre el derecho a la propiedad privada y el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna.

En esa línea, la norma prohíbe, por ejemplo, que el arrendador exija depósitos en dinero como garantía por eventuales daños o incumplimientos del contrato.

En contraste, la ley sí faculta al propietario para dar por terminado el contrato cuando se presenta el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, incluso si el inquilino lleva poco tiempo ocupando el inmueble, al tratarse de una falta grave.

Otro aspecto regulado es el plazo para el pago del arriendo, que no está fijado por la ley de manera uniforme. Este debe quedar definido en el contrato, de común acuerdo entre las partes.

Reparaciones, pintura y mantenimiento del inmueble

La norma también delimita las responsabilidades frente a las reparaciones locativas, entendidas como aquellas necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de higiene y funcionamiento, sin afectar su estructura. Estas incluyen arreglos en pisos, cielorrasos, enchapes y redes de servicios públicos como agua, energía, gas o telefonía.

En cuanto a la pintura del inmueble, uno de los temas más recurrentes en las disputas entre arrendadores y arrendatarios, el Ministerio de Justicia ha señalado que, por regla general, este tipo de arreglos “le corresponden al arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causado por el uso”.

No obstante, esta responsabilidad cambia cuando el deterioro obedece a “fuerza mayor, caso fortuito (hecho que no se puede evitar y tampoco se pude prever) o mala calidad de los materiales, el arreglo corresponde al arrendador”.

Un mercado en expansión

La claridad en estas reglas cobra especial relevancia en un país donde el arriendo es la principal forma de acceso a la vivienda.

De acuerdo con un estudio de BBVA Research, Colombia cerró 2025 con 7,3 millones de hogares viviendo en arriendo, una cifra que supera a los 7,1 millones de hogares con vivienda propia, lo que refleja la creciente importancia de este tipo de contratos en la dinámica habitacional del país.