¿Vive en conjunto? Conozca lo que dice la norma sobre el aumento de la cuota de administración este 2026

La cuota de administración, el valor que cada propietario o arrendatario paga mensualmente en edificios y conjuntos residenciales para cubrir servicios como vigilancia, aseo, mantenimiento y administración, subirá su tarifa en este 2026.

Lo anterior, debido al incremento del salario mínimo, dado que buena parte de los contratos de servicios como vigilancia y limpieza, se encuentran ligados a esta referencia salarial.

¿Existe un máximo legal para el incremento?

Muchos propietarios creen que la ley fija un porcentaje máximo para el aumento de la cuota de administración, pero esto no es cierto. Según el artículo 38 de la Ley 675 de 2001 o Ley de Propiedad Horizontal, no existe un tope legal mínimo ni máximo establecido explícitamente para el ajuste de esta cuota.

En concreto, la normativa indica que el valor de la cuota dependerá únicamente del presupuesto anual de gastos e ingresos, el cual debe ser presentado por la administración del conjunto y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.

Eso significa que, en teoría, la cuota podría subir incluso porcentajes similares al aumento del salario mínimo que para 2026 ascendió significativamente, siempre y cuando ese incremento esté respaldado por un presupuesto realista y aprobado en asamblea.

Entre los factores que más suelen presionar al alza el valor de la cuota de administración están:

• Servicios de vigilancia y seguridad privada, cuyo costo se incrementa con el salario mínimo.
• Aseo y mantenimiento de zonas comunes, también influenciado por la mano de obra.
• Conservación general y seguros.
• Honorarios y gastos administrativos del conjunto.

En la práctica, muchas copropiedades utilizan como referencia no vinculante el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para definir el ajuste anual, ya que refleja el comportamiento general de los precios en la economía nacional. Sin embargo, este criterio tampoco es obligatorio y puede ser superado si la asamblea lo considera necesario.

¿Qué deben hacer los copropietarios?

Dado que no hay un límite predefinido por ley, es clave que los propietarios participen activamente en la asamblea anual donde se presenta y aprueba el presupuesto. Allí se discute:

• En qué se gastará cada peso del presupuesto proyectado.
• Cómo se pueden optimizar costos sin sacrificar servicios esenciales.
• Si los contratos con terceros son eficientes o conviene renegociarlos para contener los aumentos.

Entonces, para este año no hay un tope legal específico que determine cuánto puede subir la cuota de administración en Colombia, el aumento dependerá del presupuesto de gastos e ingresos de cada edificio o conjunto, y de la capacidad de los propietarios para discutir, aprobar o rechazar propuestas.