Conjuntos residenciales exentos de IVA en zonas comunes: adiós a pago obligatorio

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, Dian, estipuló que los conjuntos residenciales deben establecer el cobro del IVA al alquiler de algunos bienes y servicios, tales como la utilización de salones, sillas, espacios comunes y parqueaderos.

No obstante, la misma entidad también recalcó que hay algunas ocasiones en las que este cobro, correspondiente al 19%, no debería ser pagado por la persona que arrienda, sino que debe ser debitado de las cuotas de administración.

“Es potestad de cada propiedad horizontal determinar si el uso de esas zonas comunes es un servicio que cobran a terceros o está incluido dentro del pago de la administración”, indicó la Dian.

Es decir, los propietarios deberán decidir si mes a mes le pagan a la administración un concepto por arriendo de zonas comunes, el cual estará en un fondo común y será usado en dado caso que los habitantes deseen usar salones, sillas u otros espacios para la realización de fiestas, reuniones, entre otros eventos.

La Dian también resaltó que, como se trata de una explotación económica, se debe tener la respectiva emisión de la factura electrónica en el momento en el que se realice la transacción.

Cuotas de administración no aumentan con el salario mínimo ni con el IPC

Los ministerios de Trabajo y Vivienda, Ciudad y Territorio establecieron mediante la circular conjunta 0028 de 2026 que el incremento de las cuotas de administración en propiedades horizontales son competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios y no puede aplicarse de forma automática con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o con el salario mínimo.

La medida se fundamentó en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, que otorga a la Asamblea de Copropietarios la exclusividad para aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, y con base en este, fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben asumir los propietarios.

“Por lo anterior, cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal vigente, en ejercicio de la autonomía que la ley reconoce a la copropiedad para la gestión de sus recursos”, precisó un aparte de la circular.

Los ministerios precisaron que ni el salario mínimo ni el IPC constituyen causales de aumento automático en el cobro de la cuota de administración, salvo que el reglamento interno del conjunto residencial contemple una fórmula específica para ese efecto.

En ese caso, la fórmula quedará sujeta a modificaciones por parte de la Asamblea y cualquier ajuste deberá basarse en el presupuesto anual aprobado y ser analizado técnicamente por los copropietarios.

Las dos carteras invitaron a las copropiedades a realizar análisis detallados de sus presupuestos y a convocar asambleas que garanticen transparencia y proporcionalidad en las decisiones, con el fin de proteger a los residentes y asegurar la sostenibilidad financiera de los conjuntos.

Con información de Colprensa*