Arriendos en Colombia: por estas razones el dueño de un inmueble puede terminarle el contrato

Si bien en Colombia existen leyes que protegen los derechos de los arrendadores y arrendatarios, también existen deberes a cumplir para la sana convivencia; de faltar a este pacto, de acuerdo con la ley, se puede terminar el contrato de manera unilateral, de forma inmediata.

Según la Ley 820 de 2003, lo ideal es que haya un contrato de arrendamiento entre arrendador (dueño y/o inmobiliaria) y arrendatario, el cual puede ser oral o escrito, y el primero puede proceder a su terminación solo si cumple con alguna de las causales establecidas en la citada ley:

• Duración del contrato: la ley establece que los contratos de arrendamiento de vivienda urbana pueden ser pactados a término fijo o a término indefinido. En caso de contratos a término fijo, la duración mínima es de un año, y al finalizar ese periodo, se prorroga automáticamente por periodos iguales si ninguna de las partes lo notifica con tres meses de anticipación.
• Incremento del canon de arrendamiento: la ley limita el incremento anual del canon de arrendamiento al IPC (Índice de Precios al Consumidor) más un punto porcentual. Además, establece que el arrendador debe notificar al arrendatario el nuevo valor del arriendo con una antelación mínima de tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato.

• Derechos y deberes del arrendador: la ley establece los derechos y deberes del arrendador, como mantener el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad, entregarlo en buen estado y garantizar la privacidad del arrendatario. También debe realizar reparaciones necesarias y cubrir los gastos de administración y servicios comunes, salvo acuerdo en contrario.
• Derechos y deberes del arrendatario: la ley establece los derechos y deberes del arrendatario, como pagar el canon de arrendamiento puntualmente, usar la vivienda adecuadamente, permitir las reparaciones necesarias y entregar el inmueble al finalizar el contrato en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso normal.

• Terminación del contrato: la ley establece las causales por las cuales el arrendador o el arrendatario pueden dar por terminado el contrato, como incumplimientos graves, necesidad del inmueble, venta del inmueble, entre otros. También establece los plazos y formas de notificación requeridos para la terminación del contrato.

Teniendo en cuenta lo anterior, algunas de las causas de terminación de contrato pueden ser por el no pago de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato, es decir, cuando el inquilino incumple con el pago acordado por el arriendo.

También por no pagar los servicios públicos, que cause su desconexión. Así, el dueño de la propiedad puede pedirle que desocupe el inmueble.

Así mismo, el subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o el cambio de destinación del mismo de parte del arrendatario, sin autorización del arrendador; o si se arrendó una propiedad para uso residencial, pero el arrendatario abre un local con fines comerciales, también es motivo de la restitución inmediata del inmueble.

Uno de los motivos más recurrentes por el cual se cancelan los contratos son los continuos comportamientos del inquilino que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

A lo anterior se suma la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por el arrendatario, como tumbar paredes para ajustar espacios, sin acordarlo con el dueño.

Otro de los motivos para la cancelación del contrato es la violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal.