La Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia advirtió que los derechos de las víctimas despojadas de sus propiedades predominan sobre los de los adquirentes de buena fe cuando los títulos se obtuvieron mediante delitos ya declarados en una sentencia judicial.
El alto tribunal explicó que la protección constitucional de la parte más vulnerable prevalece sobre la confianza en el registro público inmobiliario, esto debido a que el ordenamiento jurídico colombiano no admite que la apariencia de legalidad derivada de este sistema se oponga con éxito a la pretensión restitutoria de quien sufrió el ilícito.
El caso que originó esta decisión involucra un predio en Floridablanca (Santander) valorado en más de 4.630 millones de pesos. La propiedad provino de la donación que hizo un adulto mayor, diagnosticado con deterioro cognitivo, a favor de su apoderado y una tercera persona.
Poco después, estos beneficiarios le vendieron el terreno a la hermana del apoderado por 2.400 millones de pesos, casi la mitad de su valor comercial real.
La justicia penal intervino en el caso y condenó a los vendedores por el delito de abuso de condiciones de inferioridad agravado, pues se aprovecharon del estado de salud del anciano para obtener el control del bien de manera fraudulenta.
En esa decisión, el juez penal ordenó anular el título de la donación inicial y todos los documentos que se derivaron de este, incluyendo la venta posterior a la hermana del victimario.
A pesar de la condena, la compradora demandó a los herederos de la víctima para recuperar el control material del inmueble, argumentando que ella era la dueña legítima porque la orden del juez penal aún no aparecía inscrita en el folio de matrícula en la oficina de instrumentos públicos.
La Corte Suprema resolvió la disputa en contra de la demandante y señaló que, en Colombia, traspasar un bien está sujeto a una continuación y un orden. Si en el proceso ocurre un delito, esa transmisión se interrumpe de manera absoluta, ya que el crimen no puede ser una fuente válida de derechos ni siquiera para las personas que declaren haber comprado de buena fe.
La corporación explicó en la sentencia que “en tratándose de bienes inmuebles, la publicidad registral del modo -la tradición- no hace oponible el derecho del adquirente frente a la víctima del despojo cuando el título translaticio subyacente deriva de un hecho punible”.
Protección a la parte más vulnerable
El alto tribunal concluyó que no es posible otorgar la misma condición de víctima a quien sufre el despojo y al tercero que compra el predio de buena fe. La Sala detalló que el comprador eligió a su contraparte y asumió los riesgos del negocio, mientras que la víctima del despojo “jamás consintió relación alguna ni tuvo oportunidad de evaluar la probidad del victimario”.
“Invertir esta regla equivaldría a una distribución regresiva de los costos sociales: se estaría sacrificando el derecho de la parte más vulnerable -la víctima de la agresión- para subsidiar la seguridad del tráfico mercantil”, sentenció la Corte.
Finalmente, el tribunal demostró que la compradora sí participó en el proceso penal como tercera incidental de buena fe, por lo que conocía perfectamente la decisión que anuló su título de propiedad, desvirtuando así su alegato de ignorancia y su intento de usar la demora del registro público a su favor.