Los últimos años han sido desafiantes para el sector de la construcción en el país y este 2025 representa una etapa de transición donde se han empezado a percibir señales de recuperación, pese a que los principales indicadores permanecen por debajo de sus promedios históricos, particularmente las iniciaciones de vivienda.
Según un informe entregado por la Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercados de Bancolombia, “este comportamiento está alineado con la contracción estructural que afecta al sector desde 2022, intensificada por un entorno macroeconómico complejo, altos niveles de incertidumbre y restricciones financieras tanto para los hogares como para los desarrolladores”.
Durante el primer trimestre de 2025, el valor agregado de la construcción de edificaciones se redujo 7 %, profundizando la caída registrada en 2024, cuando la contracción fue de 2,5 %.
Este resultado refleja la persistencia de las dificultades en la actividad edificadora, que han estado asociadas a la postergación de las inversiones y una mayor cautela frente al inicio de nuevos proyectos.
Las ventas de vivienda muestran una recuperación moderada en lo corrido del año, superando los niveles de 2024, aunque aún distantes del auge alcanzado en 2021.
“Esta mejoría se explica por la estabilización de las tasas de interés y por un entorno financiero algo más favorable, que ha contribuido a restablecer la confianza de los compradores. El segmento VIS lidera este repunte, mientras que en la No VIS se observa una recuperación más contenida", explicó Nicolás Pineda Bernal, Gerente de Construcción y Recursos Naturales de Bancolombia.
Agregó que en este caso, las condiciones de financiamiento siguen siendo exigentes, no por la actuación del sector financiero, que ha hecho su parte reduciendo tasas y flexibilizando requisitos, sino por el entorno fiscal del país, que introduce mayores restricciones para canalizar crédito hacia segmentos con mayor exposición al riesgo.
Por el lado de la oferta, las iniciaciones de vivienda mantienen un rezago. En el acumulado de los últimos doce meses a junio de 2025, se registra una disminución del 26 % en las unidades iniciadas, lo que representa una contracción de la oferta futura.
“En contraste, los lanzamientos de vivienda comienzan a marcar un punto de inflexión. Desde 2024 y con mayor claridad en 2025, se evidencia una reactivación sostenida en el número de unidades lanzadas. Este comportamiento sugiere que algunos desarrolladores están anticipando un entorno más propicio en el mediano plazo, en términos de demanda, costos y condiciones de financiamiento”, dijo Pineda.
Dado que los lanzamientos suelen preceder a las preventas e iniciaciones, esta dinámica podría convertirse en el primer paso hacia una recuperación más estructural del mercado.
Panorama por regiones
Según el informe de Bancolombia, la evolución reciente del mercado de vivienda en Colombia confirma que el proceso de recuperación avanza a diferentes ritmos según el territorio. Aunque el balance nacional arroja un crecimiento del 6,5 % en ventas en los últimos doce meses, el repunte está lejos de ser homogéneo.
Así las cosas, las regiones que han logrado activar instrumentos locales de apoyo, mejorar la articulación institucional y sostener condiciones comerciales favorables son las que están liderando la reactivación.
Por ejemplo, Atlántico se consolida como uno de los principales motores del repunte, no solo por su variación positiva del 41,4 % en ventas, sino por su alta contribución al crecimiento nacional, gracias al impacto de estrategias como Mi Techo Propio.
A este comportamiento se suman regiones como Antioquia, Tolima y Valle del Cauca, donde la mejora en la confianza del comprador y una oferta ajustada a la demanda han permitido sostener un buen desempeño. “En estos departamentos, el avance no se explica únicamente por los subsidios disponibles, sino por una gestión local más efectiva de la política de vivienda”, señala el informe.
Mientras tanto, en Bogotá y Cundinamarca, se observó una caída de 1 % en ventas, lo que representa una señal de alerta considerando su peso estructural dentro del mercado nacional. Esta contracción se asocia con la limitada disponibilidad de subsidios VIS y con las dificultades que han enfrentado muchos hogares para cerrar financieramente la compra de vivienda.
Sin embargo, el programa distrital Mi Casa en Bogotá ha empezado a jugar un papel contracíclico, estabilizando la demanda en segmentos priorizados.
Perspectivas del mercado
Para los investigadores de Bancolombia, después de dos años de contracción, el mercado de vivienda en Colombia comienza a mostrar señales más consistentes de recuperación y las proyecciones apuntan a un crecimiento de las ventas de 8% en 2025, con cerca de 165.000 unidades comercializadas, y un avance adicional de 6 % en 2026.
“En este escenario, adquiere especial relevancia la formalización del nuevo límite de endeudamiento (LTI) de 40 % para vivienda No VIS. Esta medida, implementada parcialmente desde 2021, ha tenido efectos positivos sobre el acceso al crédito y el dinamismo de la demanda en estratos medios”, afirman desde Bancolombia.
Sin embargo, su consolidación normativa sigue pendiente, y su definición en el marco regulatorio será clave para ampliar estructuralmente la capacidad de compra. “Contar con mayor claridad sobre los tiempos y el alcance del decreto será determinante para anticipar el comportamiento de la demanda en el segundo semestre de 2025 y el inicio del ciclo 2026″, afirman.
Desde la perspectiva de la oferta, señalan que el panorama continúa siendo más complejo, ya que la falta de subsidios no solo ha limitado la absorción de la oferta existente, sino que ha generado mayor cautela entre los desarrolladores, desincentivando los lanzamientos y afectando la renovación del ciclo productivo.
En adelante, uno de los factores determinantes será el comportamiento de las tasas de interés. En el escenario base, se estima que la tasa de adquisición de vivienda cierre 2025 en torno a 12 %, con margen para nuevos descensos si el ciclo bajista del Banco de la República se mantiene y los TES conservan una trayectoria estable.
Sin embargo, en un entorno menos favorable, marcado por mayores presiones fiscales o nuevos choques inflacionarios, las tasas podrían acercarse a 13 %, lo que restringiría la recuperación del crédito hipotecario y afectaría la demanda efectiva.