El reajuste del canon de arrendamiento para vivienda urbana en Colombia no se aplica de manera general cada 1 de enero ni queda a discreción del propietario. La Ley 820 de 2003 establece las condiciones bajo las cuales puede realizarse el incremento, el porcentaje máximo permitido y los requisitos que deben cumplirse para que el ajuste sea válido.
Para 2026, el aumento máximo autorizado está determinado por la inflación anual registrada en 2025. De acuerdo con el Dane, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró el año pasado en 5,10 %, porcentaje que constituye el tope para los reajustes que se efectúen durante este año.
Por esta razón, algunos arrendatarios comenzarán a recibir el incremento desde agosto de 2026, mientras que otros lo harán en meses posteriores, según la fecha en que inició su contrato o en la que se aplicó el último reajuste.
¿Quiénes tendrán aumento desde agosto?
El incremento se aplicará a los contratos de vivienda urbana que completen 12 meses con el mismo valor del canon durante agosto de 2026. La ley establece que el reajuste solo puede hacerse una vez haya transcurrido un año desde el último aumento o desde la firma del contrato, si este no ha sido modificado.
Por ejemplo, si un contrato comenzó en agosto de 2025 y el canon se ha mantenido sin cambios desde entonces, el propietario podrá actualizar el valor a partir de agosto de este año.
La misma regla aplica a los contratos cuyo último incremento se realizó en agosto de 2025. En consecuencia, el ajuste no depende del calendario anual, sino de la fecha específica en que comenzó el contrato o se efectuó el último reajuste.
El aumento máximo permitido
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador puede incrementar el canon en una proporción que no supere el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior. En 2026, ese límite es del 5,10 %.
Así, un arriendo de $1.000.000 podrá aumentar hasta $51.000, para un nuevo canon de $1.051.000. En el caso de un arriendo de $1.500.000, el incremento máximo será de $76.500, con un nuevo valor de $1.576.500.
No obstante, la norma permite que el propietario aplique un porcentaje inferior al IPC. Lo que no está permitido es superar ese límite en los contratos de vivienda urbana.
La legislación también establece que el reajuste no opera de forma automática. El arrendador debe informar al arrendatario el nuevo valor del canon y la fecha a partir de la cual comenzará a cobrarse.
La comunicación debe hacerse por los medios previstos en la ley o mediante los canales acordados en el contrato de arrendamiento. Si este requisito no se cumple, el incremento podría no producir efectos frente al arrendatario hasta que exista una notificación válida.
Las disposiciones de la Ley 820 de 2003 aplican exclusivamente a los contratos de arrendamiento destinados a vivienda urbana. En el caso de locales comerciales, oficinas, bodegas u otros inmuebles con destinaciones diferentes, las condiciones para el reajuste pueden variar de acuerdo con lo pactado entre las partes.