Fue suficiente con que un particular pusiera hace unos años dos vacas lecheras a pastar en Acopi, zona industrial de Yumbo, y armara una pequeña huerta en el lote para que la firma panameña Sun Development perdiera su terreno en el sector El Cortijo, en un área de alto valor comercial.
También al lote en la parte frontal de la histórica Hacienda Cañasgordas, en el sur de Cali, donde se gestó en 1810 el primer grito de Independencia de la Nueva Granada, le apareció en el 2020, casi dos siglos después, un supuesto heredero de la corona española con una escritura falsificada en la Notaría 22 de Bogotá cercando y reclamando la millonaria propiedad.
Sandra Milena Ágredo autorizó a una mujer para el mantenimiento de sus oficinas en el edificio Residencias Aristi y con eso perdió el cuarto piso, dos lotes en Buga y su empresa; mientras la casa de las hermanas Prado, en el barrio Versalles, la dejaron unos meses sola y cuando volvieron le habían cambiado el color de la fachada y habían levantado el piso, y con eso una persona reclama la vivienda como suya.
Por absurdas que parezcan las razones que esgrimen invasores o bandas criminales dedicadas al robo de predios, son muchos los bienes inmuebles que han perdido sus propietarios en Cali y el Valle, y muchos otros los que están a punto de perderse en procesos judiciales, amparados en una figura del Código Civil colombiano: la llamada prescripción adquisitiva.
De acuerdo con el Código, “la prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo y concurriendo los demás requisitos legales”.
Y aunque aparentemente es complejo lograr la prescripción adquisitiva de un bien por los requisitos que contempla la norma, los criminales lo han hecho fácil con ayuda de funcionarios corruptos de algunas notarías o mediante documentos falsos y declaraciones de supuestos testigos que aseguran que alguna persona lleva 5 o 10 años en poder de un predio.
“Son dos las condiciones que deben demostrarse para solicitar la prescripción adquisitiva de un bien: el ánimo de señor y dueño, y el tiempo. Como el bandido generalmente no cumple con el tiempo porque por regla general si es una prescripción ordinaria son cinco años de tenencia y si es prescripción extraordinaria son diez, entonces se buscan documentos falsos”, señaló un abogado experto quien prefirió mantener su identidad en reserva.
Laura Alejandra Daza, especialista en Gobierno y Políticas Públicas de la Universidad de Cauca, explicó que en la prescripción ordinaria existe algún documento o un título que diga que la persona pudo obtener ese bien de forma legal por al menos cinco años de tenencia. En la extraordinaria, debe demostrar tenencia de diez años, y lo que hago es que como públicamente conocen que fui el poseedor, pagué servicios públicos y probablemente hice mejoras, tuve ánimo de señor y dueño y puedo invocar la figura aunque no exista un pago ni un documento legal porque me he hecho acreedor a todo lo relacionado con el predio”.
“Hay que distinguir entre lo que es el dueño, el tenedor y el poseedor. El dueño es quien figura legalmente en documentos y quien tiene legalmente la cosa, como se denomina al bien en el Código Civil; el tenedor es quien está en el bien, lo ocupa y hace uso de él, pero no puede disponer porque no está legalmente reconocido y lo que lo liga al dueño es un contrato de arrendamiento. Y el poseedor es la persona que tiene la cosa y figura con ánimo de señor y dueño; es decir, que paga impuesto predial, paga recibos, le hace mejoras a la casa y es a quien la gente reconoce como dueño; es ahí donde se podría alegar la prescripción adquisitiva”, agregó la abogada Daza.
Ese es el deber ser cuando la actuación de los interesados se ajusta a la ley. Sin embargo, los casos recientes denunciados por El País tienen como elemento en común que las supuestas posesiones se fundamentan en escrituras o poderes falsificados, o declaraciones de testigos sobre la supuesta permanencia de alguien en un bien.
Si bien el Artículo 2513 del Código Civil señala que “el que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla”, lo que está haciendo carrera es que es el propietario, el que figura en documentos, quien debe demostrar ante autoridades civiles y judiciales que la propiedad es suya.
“Es una cosa absurda porque quien tiene las garantías es el criminal y el propietario es quien debe mover cielo y tierra para demostrar que tiene la titularidad. Todo porque el sistema está permeado por la corrupción; por notarios o funcionarios que se venden, por inspectores que actúan en favor de estas redes, por fiscales que por omisión favorecen a los criminales y jueces que fallan en contravía de la justicia”, indicó el analista Diego Luis Sánchez.
Estructuras completas
En los casos denunciados recientemente por El País no solo se repiten nombres como Edilberto Cañas, Ingrid Rengifo, Julián Caicedo o Jans Aramburo. También coinciden procesos con fallos a su favor en los mismos juzgados o casos que involucran a las mismas notarías.
De acuerdo con fuentes consultadas en la Fiscalía General de la Nación, a nivel nacional se vienen desarrollando investigaciones contra grupos delincuenciales dedicados a la apropiación ilegal de tierras, lotes y terrenos privados para cambiar su titularidad, subdividirlos y lotearlos.
“En estos entramados se tiene la participación de abogados, particulares y funcionarios públicos de registro de instrumentos públicos, inspectores de policía, notarios y en algunos casos funcionarios judiciales”, señalan las fuentes.
Agregan que: “El modus operandi, en la mayoría de los casos, abogados falsifican documentos como resoluciones de cesión gratuitas de alcaldías a particulares, registros públicos, contratos de compra venta, paz y salvos y adelantan trámites notariales para obtener escritura pública de lotes o terrenos que no les pertenecen y de los cuales se apropian ilegalmente”.
“Cada uno de los servidores públicos realiza una parte del entramado delincuencial desde su cargo. Todo al parecer por el pago de coimas. Los terrenos públicos que se apropian estos grupos delincuenciales están destinados a la construcción de colegios, parques zonales y de bolsillo. Estos bienes son loteados y vendidos sin tener ningún trámite para urbanizarlos ni servicios públicos domiciliarios, lo que representa dos nuevos delitos como son urbanización ilegal y estafa”, señala la fuente.
Un caso similar al que acaba de denunciar la Alcaldía de Jamundí, en el que algunas personas están vendiendo el predio Loma de las Mercedes, en el corregimiento de Potrerito, y que administra la Sociedad de Activos Especiales, SAE.
Tanto en el caso de bienes públicos como el de propiedades privadas, “se levantan escrituras falsas, declaraciones que no corresponden a la verdad y todo tipo de maniobras que rayan con el delito”, asegura la Fiscalía.
En todos los casos, por acción u omisión, están involucrados funcionarios notariales que venden los famosos ‘cupos’ y que no es otra cosa que el número de una escritura contenida en el libro de protocolo de una notaría, que es arrancada del libro para remplazarla, con el mismo número, por una compraventa que jamás se hizo en esa notaría para soportar luego una falsa titularidad.
Un delito en documento público del que no está exento nadie y por lo cual el exsuperintendente de Notariado Jorge Enrique Vélez recomienda sacar un certificado de tradición de sus bienes de manera constante.
“El hombre se hace el examen de próstata cada año después de los 40 o 50 años, y la mujer el examen de senos. ¿Usted cree que hay gente que no saca nunca un certificado de libertad para saber cómo está su propiedad? Uno debería cada seis meses verificar si siguen siendo suyos sus bienes”, aconsejó Vélez.
“Durante este Gobierno fue eliminada la Notaría Digital”
El exsuperintendente de Notariado y Registro, Jorge Enrique Vélez, se refirió a la facilidad con la que se están robando la propiedad privada en Colombia.
¿Por qué está fallando la identificación biométrica?
La identificación biométrica no falla. Que no la utilicen es otra cosa y eso ya es un asunto disciplinario del notario. Seguramente un funcionario certificó que una persona no tenía huella, como pasó en Cali, y eso ni pasó por el notario porque infortunadamente ellos confían en que su funcionario dijo que a una persona la huella no le servía y se omitió la identificación.
¿Esa situación exime de responsabilidad al notario?
No, el responsable de todo lo que pase en la notaría es el notario; el notario responde por todos sus funcionarios. La responsabilidad del notario no debe ser indelegable y él tiene la responsabilidad por todo lo que pase y por todo lo que certifican.
¿Existe acción de repetición contra un notario por daños causados?
Por supuesto. Pero obviamente tendrían que probar el dolo o la culpa del notario; pero claro que se podría hacer y usted tiene todo el derecho de demandar al notario, pero además hay acciones disciplinarias que puede tomar la Superintendencia.
¿Qué tipo de sanciones le pueden caber a un notario?
De toda índole; desde la suspensión hasta las medidas más severas. Cuando llega la denuncia, la primera instancia la hace el delegado de notariado y la segunda instancia la hace el superintendente. Yo sancioné y destituí a varios notarios.
¿Por qué es tan fácil meter documentos falsos al libro de protocolo?
Porque hoy todavía tenemos unas notarías del Siglo XIX, en su gran mayoría absolutamente manuales, y no les gusta una plataforma digital que certifique quiénes entraron, a qué horas entraron, quiénes firmaron y quienes actuaron. Entonces el notario pone a un tipo a manejar el libro de protocolo y es imposible que él pueda ir a revisar todos los días si le han cambiado alguna hoja. Entonces pueden sacar o lavar una hoja del libro y dejan las firmas y lavan el contenido.
¿Cuál es la solución entonces?
Digitalizar todo el trámite notarial en el país. Todo debe ir a una plataforma de manera obligatoria y establecida por el Estado porque los notarios motu propio no la van a montar.
¿Y por qué no lo hizo cuando fue superintendente?
Es que ya existía. Yo fui consultor de la compañía que la montó y esa plataforma no permitía que ningún documento que entrara donde un notario pudiera falsificarse. Y si alguien trataba de entrar se rompía el documento digital.
¿Por qué no siguió funcionando?
La levantó la Superintendencia actual, la del gobierno de Gustavo Petro. Dijeron que la plataforma no funcionaba más, que eso eran nuevos trámites, cuando no lo eran, era la digitalización de los trámites anteriores, y que iban a presentar una ley en el Congreso y la ley nunca se presentó. ¿Y por qué nunca se presentó? Vaya pregunte usted. Yo no tengo ni idea qué intereses habrá, pero eso nunca se hizo y seguimos igual.
¿Está en riesgo entonces la propiedad privada en Colombia?
Lo que está pasando en Colombia y lo que ha venido denunciando el diario El País en Cali es lo que está ocurriendo en España con los ocupas. Que ven una casa desocupada, se meten, dicen que tienen la posesión y van a una notaría con tres personas que certifican que llevan viviendo cinco o diez años y algún juzgado les otorga la posesión. La salida a eso es muy elemental: el empadronamiento. Si el inspector de la Comuna 2, por ejemplo, tuviera un registro de cada venta o arrendamiento que se hace, no le habían robado la casa a las señoras del barrio Versalles. Pero si no hay tecnología, insisto, está abierta la puerta para que se puedan seguir robando la propiedad en Colombia.
Estamos ante un secuestro inmobiliario
El delincuente actúa, si encuentra en las entidades públicas a un funcionario corrupto.
No causa menos que perplejidad lo que viene aconteciendo en los últimos dos años en la ciudad ante la indolente vista de todas las autoridades, en cabeza del señor Alcalde de Cali, su secretario de Seguridad y Justicia, Jairo García Guerrero; su subsecretario, Luis Eduardo Varela, el director de la UAESP, Camilo Murcia, y la inspectora de la comuna 2, Fanny Torres.
Es bueno recordarles que ellos son servidores públicos, noble denominación que deslucen estos funcionarios con su incompetencia.
Increíble que se justifique y pretendan blindar sus responsabilidades, insinuando que es el ciudadano el que debe cuidar sus propiedades.
En efecto, en todos los casos denunciados valientemente por el diario El País cuentan con un común denominador, la falta de actuación de las autoridades, compleja red que involucra la criminal complacencia de notarías (mal llamados particulares que ejercen una descentralización dizque por colaboración, en Colombia tenemos un debate pendiente acerca de su existencia) de funcionarios judiciales y autoridades administrativas.
Punto aparte merece el papel del profesional del derecho, todo esto desnuda la degradación y la falta de dignidad y decoro en la que ha caído el ejercicio del derecho, abogados de todos los pelambres que se prestan para un ejercicio que raya y recorre con lujo de detalles en su tipificación el Código Penal; y lo peor, estudiantes ya graduados de tinterillos como muestran los informes periodísticos; ¿en manos de quien van a quedar los ciudadanos?
Esto es sencillo: el delincuente actúa, si cuenta en las entidades públicas con un funcionario corrupto, con la intermediación en muchos casos de un abogado inescrupuloso que cohonesta con el delito.
Tienen la palabra el alcalde, y sus subalternos, la Fiscalía General y el Consejo de Disciplina Judicial debe disciplinar estos abogados que desdicen de la profesión. Es obligación de las autoridades iniciar su actuación de manera oficiosa; su silencio, es un silencio complaciente con los delincuentes.
Jesús Marino Ospina, conjuez del Consejo de Estado, docente universitario y presidente del Instituto Colombiano de Contratación.
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