El boom de los negocios en contenedores está lleno de dudas en Cali

Aunque es una tendencia mundial por su fácil instalación, los bajos costos y los diseños atractivos, la adecuación de espacios comerciales utilizando contenedores marítimos se ha convertido en una ‘papa caliente’ para las autoridades locales.

En los últimos tres o cuatro años se han abierto en Cali al menos cuatro establecimientos comerciales utilizando estos vagones metálicos y con un elemento adicional en común: ninguno de ellos tramitó la licencia de construcción.

Los gestores de esta nueva tendencia en Cali alegan que no realizaron el trámite porque no lo necesitan. Aseguran que no han construido nada, que los contenedores son un bien mueble y lo que hacen básicamente es ubicarlos de la manera como se arma un lego.

Las autoridades municipales, por su parte, insisten en que sí es necesario contar con una licencia de urbanización y construcción porque son edificaciones que serán ocupadas por seres humanos, porque demandan otras adecuaciones para su uso y sí lo consideran un inmueble.

Entre tanto, terceros consultados por El País aseveran que la llamada ‘cargotectura’ o adecuación de espacios comerciales utilizando contenedores de carga es una tendencia muy nueva, que no está claramente regulada en Colombia y que tiene grietas que se prestan para diversas interpretaciones.

El proyecto pionero de espacios comerciales con contenedores marítimos en Colombia es ‘Zona Container’, una obra de cinco pisos ubicada en el norte de Bogotá que es, además, el edificio de contenedores más alto en Latinoamérica.

Uno de sus constructores, quien trabajó para la firma EME Visión Sostenible, le aseguró a El País que la obra no demandó una licencia de construcción porque fue levantada completamente con elementos muebles y no se realizó una construcción en los parámetros en los que la definen las normas.

Los casos que se ha identificado en Cali, de acuerdo con un documento entregado por la Subsecretaría de Vigilancia y Control de la Secretaría de Seguridad y Justicia son: Containers Park, en Granada; Puerto 125, en Pance; El Parque, en Ciudad Jardín, y uno más en la Cra. 72 con Cll. 14.

Consultados los propietarios de varios de estos lugares de comercio, coincidieron en que la ley es clara al definir lo que es un bien inmueble y una construcción y aseguran que los contenedores marítimos no hacen parte de lo uno, ni lo otro.

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Conozca en este video a uno de estos proyectos en Cali, Puerto 125:

La discusión sobre la legalidad o no de los centros comerciales teniendo contenedores como insumo principal se originó en una denuncia ciudadana ante el Cali 22, a mediados del año pasado, cuando se construía establecimiento comercial Puerto 125, en Pance.

La sorpresa que se llevaron días después los funcionarios que hicieron la visita de inspección y control, y que los mandó a buscar normas y códigos para entender lo sucedido, fue que los ingenieros aseguraron que para acomodar contenedores no necesitaban licencia de construcción.

El argumento principal es que las normas en Colombia obligan a tramitar una licencia cuando se van a construir bienes inmuebles como casas o edificios, que son elementos que no se pueden mover y permanecen anclados al suelo.

En el caso de los contenedores, dicen los promotores de la iniciativa, son objetos muebles porque no están aferrados al piso sino que están puestos sobre el suelo y cuando se requiera, pueden trasladarse de lugar.

“Este es un tema que no está legislado todavía en el país. Como ocurre muchas veces, llegó más rápido la innovación que la ley, pero la verdad es que nosotros no hemos construido nada porque esto es un bien mueble similar a un ‘foodtruck’ (camión de comidas) pero sin ruedas”, explica Abraham Strelec, uno de los propietarios de Puerto 125.

El propósito de este proyecto, complementa Jorge Iván Duque, también promotor de Puerto 125, “no fue evadir la ley ni aprovecharse de un espacio o un vacío jurídico porque el lote tiene uso de suelo comercial”.

“Empezamos a investigar las tendencias en el mundo y encontramos que se han hecho cosas divinas en contenedores y preparando los planos nos dimos cuenta que era lo ideal para la zona; por lo limpio, por el poco espacio ocupado y las enormes zonas verdes. El resultado fue un concepto nuevo, un gran parque privado de uso público”, aseguró Duque.

Pero en la Administración Municipal creen que esas consideraciones no son del todo ciertas.

Así lo aseguró el subdirector de Espacio Público y Ordenamiento Urbanístico de Planeación Municipal, Juan Bernardo Duque, quien señala que en el caso de construcciones con contenedores se debe contar con un Esquema de Implantación y Regularización y con una licencia de construcción “porque debe haber una revisión estructural de cómo se van a soportar esos contenedores que no están diseñados para ese tipo de actividades y a los que además se les modifica su estructura al acondicionarlos como locales”.

Jorge Manosalva, coordinador de procesos de control a construcciones de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control, asegura que el marco legal vigente sustenta bien la “obligatoriedad de la licencia” y que no cree que haya vacío jurídico.

Aún así, señala que “en la dinámica de desarrollo territorial se van presentando situaciones que siempre van a requerir la intervención del legislador en aras de garantizar la seguridad jurídica en todas las actuaciones”.

Los pioneros de la ‘cargotectura’ en Cali aseguran que tienen todos los permisos legales para operar y que a cambio de la licencia, que insisten en que no la necesitan, tienen los manifiestos de importación de la Dian y el pago de nacionalización de cada contenedor.

“Tan es un bien mueble, que cada contenedor tiene número de placa y los respectivos documentos como si se tratara de un carro”, agrega Strelec.

En materia de costos, los contenedores más utilizados en uso comercial son los de 40 pies o 12 metros de fondo cuyo valor varía entre $9 millones y $10 millones. Espacios que con la adecuación de los lugares comerciales tiene un valor inferior a las construcciones convencionales.

Uno de los curadores urbanos de Cali, quien pidió no revelar su identidad, dijo que “hay un vacío normativo porque no se han homologado los contenedores para un uso diferente y no dejan de ser bienes muebles por lo que mucha gente los ubica en sus predios para usos diferentes.

“Falta capacitar a la autoridad de control urbano para que les exija a quienes utilizan contenedores que logren la homologación de Icontec junto con la licencia de construcción en la modalidad de adecuación”, dice.

El abogado Sergio Cabrera considera que en este caso no hay una especulación o un abuso del derecho, porque es claro que existe un vacío jurídico. “La ley fue diseñada para un tipo de construcciones y esta es una fórmula distinta. Lo que pasa es que los avances tecnológicos y la dinámica de la economía en Colombia avanzan más rápido que las leyes”.

Junior Giraldo, propietario de Containers Park, en Granada, asegura que en la adecuación no se utilizó ni cemento ni ladrillo ni hubo ninguna obra, “pero sí creo que debe haber una norma clara a futuro”.

En cualquier caso, coinciden los empresarios, la ley no es retroactiva y aseguran que tienen ya un derecho adquirido, mientras tanto en la Administración insisten en que se han cometido infracciones.

La disyuntiva sobre si necesitan o no licencias de urbanización y construcción los empresarios que vienen adecuando espacios comerciales mediante el uso de contenedores marítimos tiene enfrentados a funcionarios de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de la Secretaría de Seguridad y a la Inspectora de Policía de Pance.

Todo a raíz de la denuncia ciudadana presentada a mediados del 2018 por personas de la Junta de Acción Comunal en el Cali 22, por la supuesta realización de obra sin licencia de construcción del centro comercial Puerto 125.

El 7 de septiembre funcionarios de la Oficina de Inspección, Vigilancia y Control adelantaron una visita de registro urbanístico al predio y dijo el funcionario que evidenció movimiento de tierras, varios contenedores de uno y dos pisos, la demolición de un muro de cerramiento, adecuaciones para servicios públicos y presuntas intervenciones ambientales.

Con esa información, dos semanas después el subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control de la Secretaría de Seguridad, Samir Jalil, le envió a la inspectora de Policía de la Comuna 22, Stella García Quintero, un pedido para que actuara conforme al Código Nacional de Policía por la presunta demolición de un muro y una vivienda y la “evidente intervención y construcción sin licencia urbanística de construcción”.

En su respuesta del 1 de octubre pasado, la Inspectora de Pance precisó que tras realizar la visita de control urbanístico, encontró que las apreciaciones sobre demolición de cerramientos, intervenciones ambientales, movimiento de tierras y el presunto cambio del uso del suelo “no va a ajustado a la realidad” ni que hay “un presunto comportamiento contrario a la integridad urbanística”.

Asegura que la locación y las imágenes que le aportaron para investigar no corresponden al mismo predio y que hay otro cerca que se asemeja por los contenedores y que existía solo un muro de cerramiento “sin ninguna edificación al interior del mismo”.

Asegura la inspectora en su respuesta que, de acuerdo con el Código Nacional de Policía y Convivencia, existen cinco clases de licencias urbanísticas de construcción: urbanización, parcelación, subdivisión, construcción e intervención y ocupación del espacio.

“En ese orden de ideas se puede establecer que lo que se denuncia en el informe remitido no corresponde a ninguna de las clases de licencias que dado el caso emitiría una curaduría urbana, por lo que no se puede considerar como un comportamiento contrario a la integridad urbanística”, escribió la inspectora García.

Concluye luego, en abierta contradicción con los funcionarios de la Secretaría de Seguridad y Justicia que “no se puede considerar cualquier proceso de adecuación de terreno e instalación de contenedores marítimos como una edificación, construcción, urbanización o parcelación, debemos remitirnos a la literalidad de la norma”, reitera la inspectora.

Finalmente, adjunta copia del concepto jurídico “bajo el cual este despacho realiza la conceptualización normativa con el fin de evitar todo el desgaste administrativo que conllevaría esta denuncia, que no cuenta con ningún piso jurídico, únicamente con unos conceptos jurídicos y datos que no corresponden a la realidad”.

Esa correspondencia no cayó en gracia en la Secretaría de Seguridad y el 20 de noviembre del 2018 el actual subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control, Darío Fernando Daza, le responde a la inspectora de Pance que en su comunicación asegura que “las obras adelantadas no necesitan de licencia de construcción y finalmente califica nuestra actuación como carente de piso jurídico y ser fuente generadora de datos técnicos que no corresponden a la realidad”.

“Agradecemos la ágil respuesta y el tiempo invertido en su revisión para la conceptualización suministrada, pero de manera respetuosa nos permitimos manifestar que no compartimos su criterio”, dice el funcionario.

Asegura que se ratifican en su posición y que para las obras realizadas eran necesarias licencia de demolición, permiso de movimiento de tierras, licencia de construcción de obra nueva y una licencia de intervención y ocupación de espacio público.

En tono poco cordial, cierra diciendo que: “Consideramos prudente de su parte, se surtan los requerimientos de conceptos técnicos ante el Ministerio de Vivienda, siempre y cuando persistan las inquietudes, duda o carencia de conocimiento”.

En una comunicación del 21 de diciembre pasado, la directora de Planeación, Elena Londoño, le informa al subsecretario Daza que la obra de la 125 no cuenta con Esquema de Implantación y de Regularización, que en noviembre del 2017 se empezó a hacer ese trámite, pero desistieron de ella.

Jorge Iván Duque, promotor de Puerto 125 explicó que se inició el trámite para una obra distinta y se desistió de ese tramite cuando se definió que sería un espacio comercial con contenedores y acorde con el ambiente natural en Pance.

El País conoció el concepto jurídico que un grupo de abogados especialistas preparó para explicar las razones por las cuales no es necesaria la licencia de construcción para el uso de contenedores en uno de los establecimientos acondicionados como centro comercial en Cali y porqué razón no se ha requerido licencia en ninguna otra ciudad.

Licencia de construcción

“Los contenedores no se les considera objeto de licencia de construcción por su condición de movilidad y por no tener carácter de permanencia. En este sentido, la norma habla de área construida, la cual el Decreto 1077 de 2015, define así: ‘Entiéndase por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar’”.

Bienes muebles

“Los contenedores son bienes muebles, y no pueden considerárseles como construcción o edificación, por cuanto no se les aplica, por sustracción de materia, estándares de una construcción convencional, no pertenecen a un diseño y método de construcción tradicional o corriente”.

Uso de contenedores

“En el mundo del derecho privado, al particular le está permitido, cuanta situación o actuación, no le esté prohibida; en ese sentido, no hay una norma vigente que prohiba el uso de contenedores marítimos para disponer en ellos establecimientos comerciales; por el contrario, su uso viene siendo más reiterado desde oficinas o campamentos de construcción hasta cocinas, locales comerciales y viviendas en todo el mundo, gracias a su seguridad, a la durabilidad y al aporte que hacen al medio ambiente”.

Lo que viene ahora

“Los contenedores como bienes muebles son utilizados para el ejercicio de actividades que han sido aprobadas por la Administración Municipal, a través de los usos del suelo, conceptos que están amparados por la confianza del gobernado”.

Solución inmediata

“Hasta tanto no se expida una norma con fuerza de ley que prohiba el uso de contenedores para su adecuación y disposición para el desarrollo de usos comerciales, no será posible sancionar dicha actividad ni coaccionar al particular para que se sustraiga de las mismas”.

El subdirector de Espacio Público y Ordenamiento Urbanístico de la ciudad, Juan Bernardo Duque, aseguró que en Planeación Municipal no tienen “un ápice de vacío ni una minúscula duda de que para ese tipo de desarrollos necesitan tramitar una licencia de construcción”.

Sobre la norma:
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“Conforme a los artículos 299 y 510 del Acuerdo Municipal 0373 de 2014 y los artículos 2 y 6 del Decreto Municipal 0430 del 30 de junio de 2016, se debe formular un Esquema de Implantación y Regularización para desarrollar un centro comercial o un uso comercial en un área construida mayor a 3000 m2. A través de este instrumento de planificación se pretende mitigar los posibles impactos urbanísticos y ambientales que pueda generar el uso comercial en el sector”.

La licencia de construcción

“La problemática no radica exclusivamente en la licencia. Planeación debe hacer un estudio del caso para determinar cómo mitigar el impacto del tráfico, los estacionamientos, si necesita un paso semaforizado, entre otros estudios, independientemente del material constructivo en el que se va a desarrollar una obra. Luego se tramita la licencia en una curaduría”.

Uso de contenedores

“En cuanto a la naturaleza jurídica de los contenedores, es importante mencionar que en los términos del artículo 653 del Código Civil se clasifican como una “cosa corporal” inanimada que puede ser tipificada como bien mueble, toda vez que puede transportarse de un lugar a otro. Ahora bien, la Ley 400 de 1997 en su Artículo 4 define edificación como ‘una construcción cuyo uso primordial es la habitación u ocupación de seres humanos’... y no discrimina las construcciones entre fijas o movibles. Esto quiere decir que si los contenedores son utilizados como construcciones para ser habitados y ocupados por seres humanos, se deben considerar como edificaciones”.

Lo que viene ahora

“Estas personas van a tener una infracción urbanística por construir sin licencia y por ocupar antejardines, entre otras faltas”.

La solución inmediata

“Al Alcalde le gustan estas actividades novedosas de desarrollo empresarial. Lo que les estamos diciendo es ‘mire, hagan el licenciamiento’ para que desarrollen su actividad sin problemas.