Terremoto: ¿qué pasa con el arriendo y los seguros de las viviendas afectadas?

El terremoto ocurrido el pasado 10 de agosto dejó daños en diferentes edificaciones y generó dudas entre propietarios, arrendatarios y administradores de conjuntos residenciales. Una de las principales preguntas es qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando una vivienda queda afectada y ya no puede ser utilizada.

Fedelonjas explica que, si un inmueble arrendado queda inhabitable y no puede cumplir con el propósito establecido en el contrato, el arrendatario no debería continuar pagando el canon como si pudiera disfrutar normalmente de la vivienda. El artículo 1990 del Código Civil contempla la posibilidad de solicitar la terminación del contrato cuando el estado del inmueble impide su uso. Si los daños son parciales, también puede analizarse una reducción del valor del arriendo.

Sin embargo, los expertos recomiendan no suspender los pagos unilateralmente. Antes de tomar una decisión, debe realizarse una evaluación técnica de los daños, informar formalmente al propietario y dejar constancia escrita de los acuerdos alcanzados.

Una evacuación preventiva tampoco significa que el contrato haya terminado automáticamente. Puede tratarse de una medida temporal mientras las autoridades y profesionales determinan si la estructura es segura. Si la vivienda continúa siendo habitable, aunque requiera reparaciones, las partes pueden negociar una reducción temporal del canon dependiendo de las obras necesarias.

Otro interrogante es quién debe pagar un alojamiento temporal. No existe una obligación general que responsabilice automáticamente al propietario de asumir hoteles o viviendas alternativas. La respuesta dependerá del contrato, las circunstancias particulares y las coberturas de los seguros existentes.

En los edificios y conjuntos, la Ley 675 de 2001 establece la obligación de asegurar los bienes comunes susceptibles de aseguramiento frente a riesgos como incendio y terremoto. Después de un siniestro, la administración debe reportar el caso a la aseguradora y reunir fotografías, videos, informes técnicos y presupuestos. No obstante, la póliza de la copropiedad no necesariamente cubre todos los daños que se encuentren dentro de los apartamentos, pues debe determinarse si corresponden a bienes comunes o privados.

Si una edificación debe ser reconstruida, la legislación también establece condiciones. Cuando la destrucción es inferior al 75% del valor del edificio, la reconstrucción es obligatoria. Si supera ese porcentaje, la asamblea puede decidir si reconstruye, siempre que cuente con el respaldo de propietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad.

Ante estos casos, la recomendación de Fedelonjas se resume en cuatro acciones: reportar, documentar, evaluar y acordar, evitando tomar decisiones apresuradas antes de conocer técnicamente el alcance de los daños.