En medio de la temporada de asambleas de copropietarios, expertos han dejado claro que no todas las multas que se aplican en estos espacios son legales, incluso si son prácticas comunes en algunos edificios.
El punto central gira en torno a las sanciones impuestas por las asambleas de copropietarios, especialmente aquellas que castigan conductas que la ley no autoriza penalizar.
De acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001 —que regula la propiedad horizontal en el país—, las multas deben cumplir condiciones estrictas para ser válidas, entre ellas, estar contempladas en el reglamento interno, respetar el debido proceso y ser proporcionales a la falta.
Por eso, uno de los aspectos más relevantes es que no se puede sancionar cualquier conducta por decisión de la asamblea, aunque así lo voten los copropietarios.
La normativa establece límites claros frente al poder sancionatorio, lo que significa que ciertas multas pueden ser anuladas si exceden lo permitido por la ley.
En ese contexto, se ha reiterado que los conjuntos residenciales no pueden imponer sanciones ni crear castigos sin sustento legal. Incluso, si una multa no está incluida en el reglamento de propiedad horizontal, simplemente no puede aplicarse.
Además, la legislación exige que antes de sancionar a un residente se garantice el derecho a la defensa. Es decir, la persona debe tener la oportunidad de explicar su situación, presentar pruebas y controvertir la decisión. Si esto no ocurre, la multa puede ser demandada y anulada ante un juez.
Otro elemento clave es que las sanciones económicas tienen límites. Por ejemplo, en el caso de inasistencia a la asamblea —una de las multas más comunes—, el valor no puede superar dos veces la cuota de administración mensual, y el total acumulado tampoco puede exceder ciertos topes legales.
De hecho, expertos advierten que algunas prácticas habituales, como imponer multas por acciones no previstas en la ley o en el reglamento, pueden ser consideradas ilegales.
“Multas por no asistir a asambleas en propiedad horizontal: no son automáticas. En edificios, administradores y consejos de administración deben garantizar el debido proceso antes de imponer sanciones o multas. Asambleas, actas, reuniones y decisiones deben respetar la ley y el reglamento de propiedad horizontal... No todo vale en la administración de edificios”, destaca Jazmín Rosa, litigante, a través de su perfil en TikTok.
De hecho, y de acuerdo al artículo 59, sobre sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, es decir, comportamiento y convivencia, deben responder de acuerdo al reglamento de Propiedad Horizontal.
“El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal”.
Siendo así, las sanciones, según especifica la ley, podrían ser imposición de multas sucesivas, “mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. Además de la restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte”.