Las ciudades más de desarrolladas de Colombia cuentan con miles de propiedades horizontales, donde conviven diferentes tipos inmuebles en edificios y conjuntos cerrados, que se rigen bajo una administración. Por lo general, en los primeros meses del año se convoca a la asamblea de copropietarios para definir nuevas políticas y actualizar normas de convivencia, entre otros aspectos.
Estas reuniones son de carácter obligatorio y, con frecuencia, se afirma que el propietario, o representantes que falte puede ser multado, obligándolo a pagar sumas de dinero a la administración. Cabe agregar que las asambleas requieren la presencia de todos los copropietarios para que haya quorum en las decisiones que se tomen.
Sin embargo, en el caso de las sanciones, esto no es tan simple como parece y aplicar multas tampoco es algo que se pueda sin cumplir condiciones jurídicas.
La ley 675 de 2001 define la reglamentación para administrar propiedades horizontales y la forma en que se pueden aplicar sanciones legales, así como los procesos, deberes y derechos que tienen los copropietarios.
En este sentido, las sanciones pecuniarias por inasistencia deben aplicar dentro del marco de la ley, no de forma arbitraria.
No hay en la reglamentación una norma que obligue a imponer sanciones económicas por faltas a las reuniones de copropietarios, pero si hay posibilidad de imponer multas por conductas que vayan en contra del reglamento interno aprobado por la asamblea de copropietarios. Si la conducta no está tipificada en este documento no se puede multar.
La ley también indica que en el caso del dinero exigido por una multa, la suma no puede superar dos veces el costo que se paga mensualmente por la administración de la propiedad horizontal. Y cuando las multas se acumulen, o se impongan varias sanciones, la sumatoria no puede superar en 10 veces la cuota de administración.
También se aclara en la ley que el administrador no puede imponer sanciones, los que tienen esta facultad son las mismas asambleas o consejos de administración, quienes debaten y toman la determinación en conjunto. Cuando se aprueba una sanción contra un copropietario deben hacerle una notificación formal.
Además, el copropietario sobre quien recaiga la multa tiene derecho a un debido proceso y la legítima defensa. Así mismo, la administración deben presentar las pruebas para justificar su decisión.
No es permitido que se hagan cobros automáticos de multas en el recibo de administración sin que haya pasado todo este proceso. En estos casos el copropietario puede presentar una demanda o una tutela ante la justicia civil por cobros injustificados.