Zona Diamante
En La Buitrera, Pance, Los Andes y El Hormiguero aumentan los predios, las viviendas y los habitantes. Lo rural se urbaniza.
La población y la vivienda en La Buitrera han crecido en un 70 % u 80 % en los últimos años, dice Ruth Mina Fajardo. Ya estamos colmados por todos lados. Por donde vayas están construyendo. Decían que la CVC no iba a dejar construir más, pero cada vez vemos construcciones más grandes. El pobre no construye porque no tiene plata y es al que más problema le ponen, porque los que sí tienen siguen construyendo, no hay control, dice Ruth, vicepresidenta de la JAC de La Buitrera, corregimiento al sur de Cali. En Pance es igual. Jairo Enrique Ipuz, habitante del corregimiento, dice que muchos llegan atraídos por la belleza de Los Farallones y el clima, pero cree que allí va a pasar lo mismo que en Los Cristales. Construyeron edificios y alteraron el flujo de las corrientes de aire frío que bajan a refrescar el aire caliente de la zona plana y además, cortan la visual del paisaje, explica. Ipuz se refiere a que en la Curva del Bofe se hará, según él, un conjunto de doce torres de doce pisos cada una y otro proyecto de dos torres de doce pisos también. Solo los que puedan comprar allí van a disfrutar de la vista de Los Farallones y del aire fresco de la montaña, se queja. La Buitrera es el área rural con mayor incremento en número de predios construidos, con 1397, según el Censo Inmobiliario Rural, CIR, de 2016. Y aunque Pance solo creció en 111, los moradores dicen que esa cifra obedece a que el nuevo POT corrió la cerca de la zona urbana desde la Curva del Bofe hasta la acequia antes de llegar a La Vorágine y por eso ya no figuran como rurales. Los corregimientos Los Andes, con 583 predios nuevos, y El Hormiguero, con 518, confirman la tendencia. Este auge empezó en el año 2000, dice Ruth, cuando la gente que vivía en Cali y tenía su parcela en La Buitrera, decidió quedarse a vivir en el corregimiento. Ahora en un predio hay hasta dos y tres casas. Acá hemos recibido poblaciones de otras regiones también, dice Ruth, refiriéndose a desplazados de Chocó, Cauca y hasta de Medellín que han llegado a este oasis verde a 15 minutos de Cali. Pance es el corregimiento con mayor aumento en predios sin construir, con 1.426.957 mts.2 más que en 2015, seguido de Los Andes (1.324.525 mts.2) y La Buitrera (1.258.553 mts.2). Los moradores de Pance dicen que la antigua norma no permitía construir más de tres pisos allí, pero al ser modificada en el POT, quedó abierto para edificar a la altura que quieran. Y con el cambio de límite por el POT de Cali de 2014, no hay como pelear, dijo Ipuz. A esto, León Darío Espinosa, director de Planeación, dijo que en zona rural no es factible construir edificios de doce pisos, estamos construyendo en zona ya tipificada como urbana del municipio desde el POT del 2000. Agregó que existe un plan parcial adoptado para la parte superior de la Curva del Bofe en 2008 o 2009, que le otorgó la posibilidad de construcción en esa zona y por lo tanto, cuentan con las licencias correspondientes. Esta nueva norma, dice Ipuz, hace que ahora todos quieran construir edificios. Cada vez estamos tocando más el río y eso aumenta el número de habitantes, visitantes y vehículos, con las mismas vías, y lo más grave, las mismas cañerías de hace 30 años, comenta Ipuz. Antes, en una manzana vivían pocas familias; ahora, con edificios, son unas 40 familias por manzana. Y no tienen un carro, sino dos y hasta tres, señala. Por eso propone un acuerdo entre constructores y Municipio para que no se levanten más edificios allí y dejar Pance con vocación turística, pero reglamentado, porque muchos se lucran, pero no se ve que se revierte en el cuidado del río, cuestiona. En construcción de vivienda, La Buitrera pasó de 684.957 mts.2 construidos en 2015 a 926.950 en 2016, es decir, 26 % más. Lo que está pasando en el sur de Cali es que es un sector de alta valorización, cercano a la zona urbana, es decir, se alcanzan a tener los beneficios del área urbana, sin estar en ella, argumenta María Victoria Jordán, directora de Hacienda del Municipio. Más que pequeños dormitorios, como han sido Jamundí, Palmira y Yumbo, la funcionaria cree que se han vuelto zonas residenciales, incluso hacia Jamundí, y dice que Pance sí se está expandiendo hacia la zona rural. Para Juan Carlos Parra, subdirector de Catastro, la tendencia no es nueva: Cali siempre ha sido ciudad región a la cual viene a trabajar y a estudiar gente de Palmira, Jamundí, Yumbo. Y si el centro económico y comercial de Cali se va ampliando, se van agotando los espacios residenciales y la ciudad se va expandiendo hacia zonas como Pance. Mucha gente lo ve como alternativa de vivienda, porque buscan un sector más tranquilo y residencial y con menos comercio y menos tráfico, pero es un crecimiento vegetativo, no es tan marcada la tendencia, opina. De ahí que Pance sea hoy la zona de mayor impacto económico, donde el precio del metro cuadrado de tierra rural es el más caro de Cali, según el CIR. Parra señala que parte del incremento del número de vivienda rural sí corresponde a la zona de expansión de la ciudad. Por ejemplo, en el corregimiento de Navarro se incorporaron más de 1000 unidades habitacionales con tres proyectos de vivienda. El Director de Planeación de Cali admite que hay un crecimiento informal que evidentemente no está dentro de la norma, no se da a través de procesos de parcelación formalizados. En su opinión, surgen como asentamientos humanos sobre un territorio y si están cercanos al área urbana, se ven como una extensión de la ciudad, con altas densidades (poblacionales), escasa provisión de servicios públicos y en predios sin condiciones para alojar familias. Se localizan allí porque el predio es más económico, o se dan invasiones de predios privados o inclusive, del Estado. El funcionario dijo que la densidad por hectárea (hs) para suelo rural depende si es suburbano, como las parcelaciones Pance; si es de producción sostenible, como en El Hormiguero; o si son zonas de regulación hídrica como las partes altas de La Buitrera y Pance. En este último caso se permite una vivienda por cada dos hectáreas o por cada hectárea y en los centros poblados, una vivienda por predio. Estos asentamientos informales son un problema para el Municipio, afirmó, porque le generan demanda de servicios públicos, vías y equipamientos que no están planificados y causan condiciones complicadas de reubicación de las personas o de regularización si los terrenos ofrecen riesgo. Razones El crecimiento en el área rural se da por segundas viviendas campestres para ir los fines de semana o en vacaciones; la gente que vive y trabaja en los poblados y zonas rurales y la que vive allí, pero estudia o trabaja en la zona urbana. El control lo ejerce Control Urbanístico a construcción sin licencia; la CVC en lo ambiental y Parques Nacionales si es en su espacio.León Darío Espinosa, de Planeación, dijo que han incluido normativas para desincen- tivar el uso de vehículos en esas zonas, se autoriza un garaje máximo, por un segundo garaje deben pagar en la nueva licencia. El problema no radica solo en los vehículos de la zona residencial, los equipamientos colectivos atraen tráfico, como colegios y universidades.
