Las personas que residen en edificios y conjuntos residenciales en Colombia están sujetas a las disposiciones de la Ley 675 de 2001, conocida como la ley de propiedad horizontal, que regula la convivencia, la administración y los derechos y deberes de los copropietarios.
La normativa establece que esta ley busca garantizar la convivencia pacífica, la seguridad de los inmuebles y el adecuado uso de las zonas privadas y comunes. Por ello, también fija límites sobre las actividades que pueden desarrollarse dentro de las viviendas.
Uno de los aspectos que suele generar dudas es la posibilidad de utilizar una casa o apartamento como sede de un negocio. Aunque muchas personas optan por emprender desde su hogar para aumentar sus ingresos, hacerlo no siempre está permitido.
De acuerdo con el artículo 18 de la Ley 675, los propietarios deben destinar sus bienes privados al uso previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
La norma señala además que, cuando una propiedad tenga uso comercial o mixto, el inmueble solo podrá destinarse a las actividades autorizadas en el reglamento de propiedad horizontal, salvo que exista una aprobación expresa de la asamblea de copropietarios.
En otras palabras, si el conjunto o edificio es exclusivamente residencial, instalar un establecimiento comercial en la vivienda podría constituir una infracción, dependiendo de lo que establezca el reglamento interno.
La Notaría 19 de Bogotá explica que quienes utilicen una vivienda de propiedad horizontal para desarrollar actividades comerciales sin autorización pueden ser objeto de sanciones contempladas en el reglamento de la copropiedad.
Estas medidas pueden incluir sanciones económicas o de carácter social, cuya gravedad dependerá de cada caso y de lo previsto por el reglamento interno del conjunto o edificio.
Adicionalmente, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana contempla sanciones para quienes den a un inmueble un uso diferente al permitido por las normas urbanísticas, lo que puede derivar en multas y en la suspensión de la actividad comercial.
En caso de persistir la infracción, también podría ordenarse la suspensión definitiva de la actividad. Asimismo, las normas urbanísticas prevén multas que pueden oscilar entre 70 y 400 salarios mínimos.
La posibilidad de desarrollar una actividad comercial dentro de una vivienda dependerá del tipo de propiedad horizontal.
Si el edificio o conjunto cuenta con un régimen de uso mixto, es decir, residencial y comercial, el propietario podrá establecer un negocio dentro de su inmueble, siempre que cumpla las condiciones establecidas.
En cambio, cuando la propiedad horizontal sea exclusivamente residencial, será necesario modificar los estatutos del conjunto.