En Cali, hablar de deuda del impuesto predial suele encender alarmas y las cifras son grandes, el debate es inevitable y la pregunta aparece en cada conversación ciudadana: ¿quiénes son los que no pagan?
Pero los números, vistos con lupa, cuentan una historia distinta. Una historia que rompe el lugar común. Porque, en esta ciudad, las comunas que más deben también son las que más pagan.
De acuerdo con la Secretaría de Hacienda, Cali acumula una cartera vencida superior a los $3 billones. El dato, de entrada, parece demoledor. Sin embargo, la entidad insiste en que ese monto no debe leerse como un termómetro directo del incumplimiento.
“Cali acumula cartera vencida por predial de más de $3 billones”, confirmó el director de Hacienda, Jhon Quinchua Ceballos, al explicar que el saldo se compone tanto de capital como de intereses acumulados durante años.
El capital adeudado supera los $1,5 billones y los intereses rondan otro billón y medio. Un peso fiscal que el Distrito arrastra desde hace varias administraciones municipales y que, en la práctica, se convierte en un reto para la sostenibilidad financiera.
Pero el funcionario aclara que no se trata de señalar comunas o barrios como si fueran listas negras. La razón: la deuda por territorio no siempre revela falta de voluntad de pago.
“La cartera morosa por territorio refleja sobre todo el potencial tributario… no un ranking de morosidad”, afirmó Quinchua.
Las comunas que encabezan la deuda también encabezan el recaudo
Según el reporte de cartera por comunas con corte al 31 de diciembre de 2025, la deuda consolidada por predial en Cali asciende a $3.052.263.129.413.
En ese listado, la comuna 2 aparece como la que más cartera acumula, con $412.306.799.017. Muy cerca está la comuna 17, con $409.869.705.624. La siguen la comuna 19, con $366.708.482.764, y la comuna 22, con $279.334.489.414.
Son cifras altas. Tan altas que podrían alimentar la percepción de que esos territorios no cumplen. Pero Hacienda sostiene que ocurre lo contrario.
“Las comunas con mayores saldos nominales coinciden con mayor base gravable y, simultáneamente, muestran tasas de recaudo del predial entre 82% y 92%, superiores al promedio de Cali (75%)”, explicó Quinchua.
Es decir: no son las comunas donde menos se paga, sino donde más se recauda. Son sectores con alto número de predios, avalúos elevados y fuerte actividad económica, lo que implica un volumen mayor de facturación tributaria.
“Las comunas donde puede haber más cartera vencida de predial también son las que más pagan”, remató el director de Hacienda.
La deuda no siempre está repartida: a veces pesa en pocos predios
En la explicación oficial hay un elemento clave: la deuda suele concentrarse en pocos predios que arrastran saldos históricos, a veces millonarios, que inflan el dato general de toda una comuna.
Quinchua lo resume en ejemplo: “En un barrio uno o dos predios deben muchísimo dinero, pero el resto de los habitantes de la comuna son muy cumplidos”.
Y agrega: “Esos dos suben el valor nominal de cartera… pero todos los demás le aportan muchísimo y muy cumplidamente a Cali”.
Esa es la raíz de la paradoja: un territorio puede reportar una deuda enorme, no porque sea mayoritariamente moroso, sino porque en su interior existen casos puntuales de cartera pesada.
El documento técnico de Hacienda refuerza esa lectura. Allí se advierte que los saldos por comuna deben entenderse en función del tamaño de la base gravable y no como una medida automática de cumplimiento.
Un recaudo que mejora, pero todavía lejos de las grandes ciudades
Más allá de la cartera vencida, la Alcaldía destaca que Cali viene mejorando su desempeño en recaudo. En 2025, la meta era ambiciosa: $804 mil millones, equivalente al 74% de lo facturado. Pero el resultado final superó esa proyección.
“La buena noticia es que los caleños superamos esa meta y en 2025 llegamos al 75% de recaudo, es decir $806 mil millones”, señaló Quinchua.
El funcionario destacó que en 2023 el recaudo era del 70%, lo que significa que en dos años la ciudad logró aumentar cinco puntos porcentuales.
Sin embargo, reconoce que el camino aún es largo. “La cultura tributaria está mejorando, pero aún nos falta, pues Bogotá por ejemplo recauda aproximadamente el 87% del predial”, dijo.
Facilidades de pago: la estrategia que más ha movido la caja
Hacienda atribuye parte de la mejora a estrategias de normalización, especialmente las facilidades de pago. Durante 2025, miles de ciudadanos se acogieron a acuerdos para ponerse al día.
“Durante 2025 cerca de 8.000 caleños suscribieron facilidades de pago, una alternativa que les permitió normalizar deudas y organizar sus finanzas”, explicó Quinchua.
Según el balance oficial, la recuperación de cartera tuvo cifras históricas y superó los $290.000 millones. Además, la meta de recuperación prevista fue ampliamente superada: se pasó de un objetivo de $100.040 millones a una recuperación de $149.602 millones, equivalente a un 150% de cumplimiento.
Descuento del 15% y nuevos puntos de atención
La Secretaría de Hacienda también insiste en que la clave para mejorar el recaudo está en facilitarle el proceso al contribuyente. Por eso mantiene incentivos y abrió nuevos puntos de atención.
“Invito a que cada vez más contribuyentes paguen su impuesto predial, y quienes estén al día pueden ganarse el 15% de descuento si pagan antes del 30 de abril”, reiteró el director.
A esto se suma la apertura de un nuevo punto de asesoría en la Torre de Cali, que se integra a la atención del Bulevar, tras el traslado de ventanillas que antes operaban en el CAM, hoy en proceso de renovación.