Fincas, bodegas y lotes abandonados: ¿por qué la Alcaldía no cuida sus bienes?

na pared de esterilla es todo lo que protege el lote ubicado en la Calle 9 # 9-31, en el barrio San Pedro, centro de Cali. El miércoles pasado, asegura un vecino del predio, intentaron invadirlo.

“Llegaron unas personas a querer invadir y se les pidió la documentación, pero no la tenían, el señor (supuesto invasor) puso unos trabajadores a limpiar el lote y ya traía una retroexcavadora… luego se fue y dijo que iba a volver con los papeles”, cuenta Raúl Zúñiga, quien administra un parqueadero de motos enseguida del terreno desocupado.

Según Zúñiga, hace más de cuatro años ese lote, que pertenece al Municipio de Cali, se encuentra abandonado “y a mi vecino y a mí es a los que nos ha tocado hacer el mantenimiento, deshierbándolo porque eso produce proliferación de plagas. Hace poco se cayó la esterilla y la tuvimos que arreglar”.

Este es uno de los 37 bienes fiscales improductivos que el Municipio tiene en lista para vender y aunque cuenta con autorización del Concejo para realizar dicha actividad desde el 2014, aún no se ejecuta. También hay locales, garajes, casas, bodegas y fincas.

Pero la falta de gestión para enajenar estos predios, que no le son útiles a la ciudad, no es el único lío que enreda el manejo de los 11.167 bienes inmuebles que el Municipio de Cali tiene en su inventario; también hay terrenos pendientes por legalizar, deficiencias en los contratos de administración, predios desactualizados que se relacionan como lotes y son construcciones, deterioro por falta de mantenimiento y hasta procesos judiciales por ventas fraudulentas que hicieron particulares.

La situación la puso en evidencia la Contraloría Municipal en una auditoría que realizó a la administración de los bienes, vigencias 2015 y 2016, donde advirtió que mucha de la información consignada en el aplicativo SAP, donde se debe llevar el registro de los inmuebles, no coincide con lo físico.

“Si bien se han tomado correctivos en esta administración, no son suficientes todavía para tener confianza sobre qué bienes tiene el Municipio, el estado de los mismos y su condición jurídica, o si están habitados por personas que no están pagando arriendo... muchos de los bienes que eran zonas verdes están siendo construidos por particulares y están en procesos en Fiscalías discutiendo la titularidad del mismo”, precisó el contralor de Cali, Ricardo Rivera.

Según la Unidad Administrativa Especial Gestión de Bienes y Servicios, que tras la Reforma Administrativa cumple las labores de la antigua Subdirección de Bienes Inmuebles, a septiembre Cali cuenta con un inventario de 11.167 inmuebles, divididos en 4582 de uso público (están al servicio permanente de la comunidad, por ejemplo calles, zonas verdes, parques, equipamientos) y 7032 de uso fiscal (terrenos, edificaciones, granjas, etc, que sirven al Estado para prestar servicios públicos). De estos últimos, 6300 corresponden a la Secretaría de Vivienda Social y son adjudicables para proyectos habitacionales.

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Alejandro Arias, director de la Unidad de Gestión de Bienes, aseguró que “el tema del inventario de los bienes inmuebles es un problema histórico, que puede tener más de 100 años. Tenemos un inventario de 1996, otro de 2006, otro de 2011, otro que es el de la base catastral, siempre han existido diversos inventarios”.

“Lo que hemos venido haciendo desde 2012 es un trabajo de recopilación de información que hoy hemos plasmado en la aplicación web Sibica (Sistema de Información de Bienes Inmuebles de Santiago de Cali), un proyecto que trabajamos desde el 2014, se materializó el año pasado y hoy, desde tu celular, puedes descargar la aplicación, sacar la información del bien inmueble, verificar si el predio es del Municipio, si está invadido o tiene ocupación irregular y tienes la posibilidad de reportarlo”, explicó Alejandro Arias, director de la Unidad Administrativa e indicó que ya hay 2045 bienes georeferenciados y la meta al 2019 es tener la actualización completa.

El informe de la Contraloría señala que al 2015 el Municipio tenía 3133 terrenos y edificaciones pendientes por legalizar y al 2016 solo se realizó el trámite con 61. “Es el caso de áreas cedidas por las constructoras que no se ingresan en el inventario y después son terrenos con los que se hacen maniobras jurídicas en notarías y terminan en manos de terceros por no actualizarse por parte del Municipio”, dijo el Contralor.

Al respecto, el director Arias señaló que a través de Sibica se está validando información que no existía, como es el caso de los predios que aparecen registrados como lotes y en la realidad son zonas verdes y/o construcciones. “Es lo que venimos realizando hace tres años, es un trabajo complejo, difícil, porque tiene muchos componentes, pero no imposible de hacer”, afirmó Arias.

Por otra parte, se advierte sobre bienes inmuebles que se encuentran en procesos judiciales por ventas fraudulentas por parte de particulares. Aunque en su informe el ente de control hace referencia a seis casos, el director de Bienes Inmuebles reveló que tiene información sobre 95 procesos de restitución que se adelantan.

“Son procesos de vieja data por falsedad de documento público y fraude procesal, donde el modus operandi es cambiar la escritura pública original, crean un nuevo folio de matrícula para que parezca que el predio es propiedad de otro y no del Municipio. El ejercicio que hemos hecho en salvaguarda de los bienes es demostrar y acreditar la titularidad, de tal forma que ese presunto fraude no se materialice”, explicó Arias.

La falta de contratos de administración y/o comodato o la renovación de estos, fue otro de los enredos que halló la Contraloría frente al manejo de los bienes inmuebles en Cali. Se señalan situaciones como la de la Asociación de Sordos del Valle, con un contrato de comodato vencido desde agosto de 2011, sin documentos y pólizas. Frente a esto, la Unidad de Gestión de Bienes indicó que la situación se ha venido mejorando y de los 279 contratos de comodatos que tienen actualmente hay 58 en proceso de renovación.

El concejal Carlos Andrés Arias aseguró que aunque se ha estado trabajando en mejorar en la administración de los bienes inmuebles, se tiene programado un debate de control político, “es importante que sepamos la realidad, porque estamos llenos de unos activos fijos improductivos y si no hay forma de hacerle el adecuado mantenimiento lo que está generando es un detrimento patrimonial”.

Por su parte, el concejal Roberto Rodríguez, añadió que lo principal es la identificación y valoración de cada uno de los inmuebles.
“Hay muchas propiedades del Municipio que ni siquiera la Administración sabe cómo están, cuál es la condición o si están invadidos, por eso se hace necesario hacer un inventario exhaustivo, y el otro componente importante es la defensa judicial de aquellos que están invadidos”, anotó el concejal Roberto Rodríguez.

Para el arquitecto Víctor Raúl Martínez, experto en temas de urbanismo, una de las soluciones a los líos que se presentan con la administración de los bienes inmuebles de Cali es hacer público el inventario. “Que pongan en internet, en la página web, los parques, zonas verdes, tierras, aún los bienes fiscales, para que todo mundo sepa y esté fiscalizando, porque esa información está en papel y por allá archivada”.

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Entre tanto, la concejal Clementina Vélez, dijo que es necesario fortalecer los instrumentos tecnológicos, humanos y jurídicos para tener el 100 % del inventario actualizado. ”La problemática de los bienes inmuebles se da dentro de un contexto histórico de urbanización de la ciudades, que definitivamente debe atenderse con tecnología y trabajo mancomunado”, afirmó Vélez