Zona de expansión de Cali lleva más de 10 años sin luz verde para crecer

“Cali no tiene para donde crecer”. Es lo que se le escucha decir a constructores, concejales y funcionarios quejándose de la falta de predios en la ciudad para realizar proyectos de vivienda y desarrollo urbanístico.

Sin embargo, desde el año 2000 se viene hablando de la zona de expansión del Sur, en el corredor Cali -Jamundí; un extenso cuadrante de predios y lotes de cultivo con una extensión de 1600 hectáreas. Allí se podrían construir 70.000 viviendas, lo que equivaldría levantar una ciudad como Popayán. Pero desde entonces, esta zona expansión parece dormida: el servicio de agua llega solo hasta la Universidad Autónoma, carece de redes robustas de acueducto y alcantarillado, sin mencionar que le hace falta vías.

Alexandra Sofia Cañas, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, seccional Valle, sostiene que esta es la única zona de expansión que contempla el Plan de Ordenamiento Territorial de Cali, POT, pero presenta atrasos.

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“Allí no se puede tener un vivienda sino se cuenta con servicios públicos. Esto es lo que impide el desarrollo de este sector. Esperamos que los recursos del Conpes, del billón de dólares que debe pagar a Emcali a la Nación y que serán devueltos en obra a la ciudad, se inviertan en este sector”, manifiesta.

Explica que lo poco que se ha edificado en la zona ha sido empujado por el déficit de 130.000 viviendas que tiene actualmente Cali. “Para atender esta demanda de viviendas se requiere una enorme cantidad de suelo para construir zonas habitacionales de calidad. Actualmente el Gobierno Nacional está dando unas bondades importantes para adquirir casa y esto hay que aprovecharlo (subsidios, viviendas gratis, etc.) entre más se demore el Municipio de Cali en habilitar ese suelo será más complicado”, dice.

La zona de expansión de Cali tiene 1600 hectáreas donde se construirán 70.000 viviendas. Lo que equivaldría a edificar un municipio como Popayán.

Advierte que no son solo las redes de servicios y vías públicas sino también equipamientos, zonas de recreo, parques, entre otros.

La ejecutiva de Camacol dice que tras la intervención de Emcali y la falta de inversión en los esquemas de servicios en la zona, los constructores privados realizaron algunos inyecciones de recursos que le correspondían al sector público como redes, entre otras. Gracias a ello se edificó el sector de Valle del Lili y Bochalme, este último detrás de la Universidad Autónoma. Pero según cálculos gruesos de Camacol, eso no llega ni a un 20 % del total de la zona de expansión. “Para lo que falta se requieren muchos recursos y a los privados les queda complicado asumir estos costos”.

Igualmente piensa la concejal María Grace Figueroa, quien reafirma que la zona de expansión de Cali no se ha desarrollado porque no hay garantía de servicios públicos. “A eso se suma que mientras la Alcaldía no desarrolle el plan de vial de descongestión del sur va a ser muy difícil que se pueda impulsar esta zona de expansión. Mientras eso no se de va a ser muy complicado que la gente se quiera ir a vivir a allí”.

A la cabildante le preocupa el origen de los recursos para edificar ese tipo de infraestructura . “Yo no veo de dónde sacarán el dinero para esas obras, no sé si el Municipio va a presentar un empréstito al Concejo para ese tema, porque con los ingresos de Cali no hay cómo sacar esas obras adelante. No va a ser tarea fácil”.

Agrega que al no haber invertido a tiempo en esa zona de expansión muchas constructoras se marcharon a realizar proyectos habitacionales en poblaciones vecinas a Cali. “Por eso es que tenemos municipios dormitorios como Candelaria, Jamundí, también Yumbo y Palmira. Y de allí proceden los problemas de congestión vehicular en las entradas a la ciudad”.

Pese a los cuestionamientos, Cristina Arango, gerente general de Emcali, anunció que para desarrollar la zona de expansión del corredor Cali - Jamundí, la empresa tiene trazado un plan para los próximos ocho años donde se invertirán $250.000 millones en infraestructura de servicios en el sector.

“Cali se ha venido desarrollando, tienen un nuevo POT y la apuesta es cumplir con la zona de expansión que tiene una presión importante. Este año vamos a tener estudios y diseños terminados de redes de acueducto y alcantarillado, inclusive de la parte pluvial”, precisa.
Arango complementa que este año concluyen los estudios y a partir del 2018 se comienzan a ejecutar obras. “Sin embargo, este año iniciamos algunas obras en la zona de expansión gracias a estudios que teníamos realizados y que sirven para seguir con el desarrollo del sector de Bochalema”.

La gerente de la Empresas Públicas de Cali enfatiza que se realizarán las obras al ritmo del crecimiento de la zona expansión. “La intención no es enterrar inversiones que no serán usadas. Ya con estudios y diseños estamos en el otro lado”.

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Arango también recuerda que esta zona ya cuenta con importantes inversiones de Emcali como la subestación de energía Alférez, la cual tuvo un costo de $17.000 millones y permitirá cubrir la demanda en distribución de energía para esta zona de la capital del Valle.
La funcionaria agrega que las nuevas obras de redes se realizarán con recursos del billón de pesos que Emcali le debe a la Nación y que ya están pagando. Dichos dineros serán devueltos a la ciudad en obras de infraestructura.

Cesar Londoño, subdirector de Planificación del Territorio de Cali, precisa que este es el sector reservado para el crecimiento de Cali. “El POT tiene previsto construir, en la zona de expansión, una infraestructura con todos los estándares de calidad en término de espacios públicos, equipamientos, oferta ambiental, entre otros. También tiene porcentajes destinados para edificar vivienda social lo que implica que esa zona tendrá una mezcla de estratos”, sostiene.

Añade que Cali, con esta zona de expansión, es una de las pocas ciudades del país que tiene una pieza de seguimiento urbano de un gran tamaño (1600 hectáreas). “ Y está bien pensada para garantizar toda la oferta de servicios públicos y ambientales. Será un espacio ejemplar de desarrollo”.

El cobro de la plusvalía en la zona de expansión, que corresponde al aumento del valor de un predio pormejoras externas, sería uno los aspectos claves para la financiación de obras en el corredor Cali - Jamundí. “Esto significa que pasa de ser un área rural a una zona de desarrollo urbano y eso tienen unas normativas que generan mayores valores en el suelo y por ello la expansión urbana tiene que ver con la plusvalía”, precisó Cesar Londoño, subdirector de Planificación del Territorio de Cali.

En otras palabras es el ajuste del valor del suelo por los cambios normativos.

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“Esto quiere decir que una zona que tiene una característica rural, que en algunos casos son cultivos o potreros, pasan a ser zonas urbanas desarrolladas como Valle del Lili, condominios o barrios residenciales. Esto implica que el terreno va a tener un costo más elevado”.

Londoño complementa, que según la normativa colombiana, el Estado tiene derecho a participar en esa plusvalía o incremento en el valor del suelo. “No es que el Estado tenga derecho a todo ese aumento de valor sino a un porcentaje regulado por el estatuto tributario”, complementa.
La plusvalía se pagaría sobre el mayor valor generado en estos casos. Sería, la diferencia entre lo que valía el predio rural antes y lo que valdría siendo urbano.

Otro de los cuestionamientos de la zona de expansión es la falta de vías. La Secretaría de Infraestructura sostiene que antes de culminar la actual Alcaldía estarán terminadas.

Una de ellas es la ampliación de la vía Cali - Jamundí, que contempla la construcción de carriles en ambos costados. Asimismo, un paso en el Crucero de Puerto Tejada y un puente en el río Lili; también el puente de la Calle 25 con Carrera 100.

Otra obra es la prolongación de la Av. Ciudad de Cali, ya se encuentra en ejecución en su primera fase y estará lista para este año. Es una obra de $35.000 millones. Para este año se contratarán diseños para el tramo dos, entre al Carrera 109 hasta la vía a Puerto Tejada.