El 60% de Cali está edificada sin licencia de construcción

Solo cuatro funcionarios le hacen seguimiento a las licencias de las curadurías. Panorama.

Al menos 4 de cada 10 edificaciones que se hacen en Cali no cumplen con los términos de la licencia de construcción que les otorgan las curaduría urbanas. Una cosa es lo que se les aprueba en planos y otra cosa es lo que la gente construye en la práctica. 

Según María Virginia Borrero, subdirectora de Ordenamiento Urbanístico de Cali, entre las infracciones más frecuentes que se han detectado está  el cambio de uso de alguna parte  del inmueble. Muchos propietarios de viviendas incluyen parqueaderos internos en planos, pero finalmente los  eliminan y, en su lugar,  ponen un negocio, un taller o construyen otra pieza.

Es frecuente, también, el cubrimiento de los aislamientos posteriores de las viviendas.  Ese aislamiento es la distancia que debe dejarse entre paredes de predios que lindan por la parte de atrás, regularmente tres metros en viviendas. Entonces lo que hacen algunos es techar ese espacio para ganárselo como patio, construir un baño, una pieza o una sala de estar, lo cual es ilegal.

En el antejardín suelen hacer las gradas de los pisos superiores, o cierran con rejas  estos espacios que son de uso público para montar un negocio, lo cual no está permitido. Este es un problema de barrios enteros en la ciudad. 

“En San Marcos, por ejemplo, el 90 % de los antejardines tiene cubrimiento”, advierte el ingeniero Jorge Manosalva, director de control a construcciones de la Subdirección de Ordenamiento Urbanístico. Pero el problema está en toda la ciudad y en todos los estratos de población. Incluso, algunos construyen varios pisos sobre el antejardín como si fuera parte de la casa, lo cual no está permitido.

Otro problema es que edifican casas muy cerca de las redes de energía de alta tensión, lo cual implica un grave riesgo. En esos casos, como es más difícil demoler casas,  Emcali suele mover los postes, pero les cobra a los dueños de las viviendas la obra: cada una  debe pagar al rededor de dos millones de pesos.  

El problema para el Municipio es que no hay suficiente personal para hacer el control posterior a las nuevas construcciones que se realizan en Cali, lo mismo que a las existentes cuando hay quejas y se detectan  irregularidades. Apenas se tienen cuatro inspectores urbanos y un ingeniero para esa labor, por lo cual la revisión de las licencias debe hacerse de manera aleatoria, no total.

De hecho, el año pasado solo el 32 % de las construcciones licenciadas por las curadurías urbanas de Cali pudieron ser  revisadas por el Municipio a fin de verificar que cumplieran  lo autorizado.

Las tres curadurías de la ciudad expidieron 3214 licencias de construcción en el 2014, de las cuales 1020 fueron revisadas por Control Urbanístico, es decir el 32 % del total. De las  revisadas, 447 presentaron infracciones a la licencia de construcción,  o sea el 44 %, lo que da cuenta de un alto incumplimiento, sobre todo de pequeños  constructores, frente a lo que oficialmente proponen  hacer.

En los dos primeros meses del 2015 (enero y febrero) se han expedido 175 licencias y se han revisado 73. El 42 % no está cumpliendo cabalmente con los términos de la licencia. A los responsables de la construcción se les abre un proceso legal, pero estos pueden durar años. Por eso, en principio se les invita a que corrijan la infracciones, hagan la demolición correspondiente y se ajusten a las normas, dice Borrero.

Pero cuando no lo hacen hay que abrirles expediente y el proceso puede durar años. Actualmente Control Urbanístico tiene 4400 expedientes acumulados por infracciones en construcción y 2400 en la parte de ornato.

Una ciudad sin licencia

Los grandes constructores cometen infracciones más de tipo urbanístico, como la no adecuación de vías o la no cesión de zonas verdes. Esos casos se resuelven más fácil porque las firmas suelen comprometerse con la solución, salvo algunas excepciones en las cuales hay duras controversias por ocupaciones de vías y falta de licencia ambiental como ocurre con el proyecto Remanso de la Colina, en Pance, o por las alturas construidas y el no cierre de sótanos como es el caso del proyecto de apartamentos Santángelo, en Normandía.

Pero en barrios populares y viviendas unifamiliares de particulares se suele, incluso, construir sin el trámite de la respectiva licencia.

De hecho Planeación Municipal ha estimado que el 60 % de la ciudad está construida sin haber tramitado ese requisito, pero otros expertos como Juan Carlos Ponce de León, estiman que puede ser más del 80 % de la ciudad la que esté edificada sin licencia de construcción, toda vez que este requisito se empezó a exigir solo hacia los años 70.

Quiere decir que barrios tradicionales del Cali Viejo como San Antonio, El Peñón, Versalles, Granada, San Nicolás, entre otros, se hicieron sin licencias, pese a lo cual conservaron algunos criterios urbanísticos.

Lo mismo ocurre con Terrón Colorado, Siloé, Unión de Vivienda y todo el Distrito de Aguablanca que se ha edificado sin licencia de construcción. 

Los estratos medios y altos -dice Borrero- son más conscientes y al ser requeridos solucionan más fácil los problemas constructivos. Pero los estratos 1 y 2 son más intransigentes y arman dramas. Dicen por ejemplo, “yo ya construí, ya metí mis ahorros ahí, cómo tumbo eso” o “yo no sabía, porque como el vecino también hizo eso”...

Propuestas para el control urbanístico

Víctor  Martínez, presidente de la Sociedad de Arquitectos, seccional Valle, indicó que “hay una tendencia  a hacer lo malo que los otros hacen en  construcciones y, así como se hacen cosas coherentes y sujetas al POT, también  a través de   licencias que tramitan los arquitectos se hacen adefesios”. El gremio tiene un comité de ética para sancionar esos casos. 

Ante la falta de control, Martínez propuso al Municipio una vigilancia de las licencias expedidas por las curadurías en línea y en tiempo real. La idea es que estudiantes de último año de las  facultades de arquitectura hagan ese control  a manera de pasantía con la calidad de inspectores urbanos del Municipio.

 El arquitecto Juan Carlos Ponce de León, a su vez, propuso que sea la Sociedad de Mejoras Públicas -una entidad independiente que vela por el bienestar de la ciudad-,  la que haga esa labor y se le remunere con las mismas multas que generan las sanciones que se  aplicarían por cantidades, dada las irregularidades que hay en las edificaciones de la ciudad.