Cambios en uso de suelo de algunos sectores de Cali no se reflejan en catastro

Las comunas con mayor atraso en la actualización catastral son las que tienen más edificaciones nuevas. En algunos casos, la actualización catastral no se realiza desde hace siete años.

Algunos sectores de barrios como Ciudad Jardín y Granada aparecen en la base catastral de Cali como viviendas, pero ahora funcionan allí establecimientos de comercio.Ese cambio en el uso, según la Dirección de Hacienda, también debe quedar registrado en el Catastro Municipal. “No vale lo mismo un predio donde está edificada una vivienda, que un predio donde existe un local comercial”, dijo la titular de la dependencia, Cristina Arango Olaya.Según la funcionaria, esas diferencias entre lo que está censado en el Catastro Municipal y lo que realmente existe, se debe al atraso en el proceso de la actualización catastral, que en algunos casos no se realiza desde hace siete años.Como se recordará, las comunas 2, 4, 12, 13, 15, 17, 18, 20 y 22 son las que tienen mayor atraso en esta actualización, cuyo último proceso se realizó en el año 2004.Según estudios preliminares adelantados por Catastro Municipal, la Comuna 17 (que está dentro de las más atrasadas) ha construido en los últimos siete años 2,09 millones de metros cuadrados para uso de vivienda, 297.291 metros cuadrados para comercio y 3.007 metros cuadrados para uso industrial. En la Comuna 2 se han construido 1,10 millones de metros cuadrados para vivienda y 130.316 metros cuadrados para comercio.Y en la Comuna 22 se han construido 273.305 metros cuadrados en vivienda y 64.349 metros cuadrados para bienes con actividad comercial en los últimos siete años.“Y en estos casos, la dinámica constructiva de los últimos siete años no se está viendo reflejada en el censo de predios que tiene el Municipio, es decir, en su base catastral”, dijo la Directora de Hacienda.El gerente de la Lonja Propiedad Raíz de Cali y el Valle, Gustavo Jaramillo, indicó que “es cierto que sectores como la Avenida San Joaquín, San Antonio y Granada se han transformado bastante. El cambio de uso residencial a comercial es evidente”.“La base catastral del Municipio tiene cifras mentirosas porque está muy atrasada la actualización en casi todas las comunas. Eso termina afectando el valor de los predios”, indicó el líder gremial. Jaramillo indicó que las comunas 2, 17 y 22 tienen mayores dinámicas de construcción para uso residencial y comercial debido a la gran extensión de las comunas.Bajo avalúoEl avalúo catastral de los predios de Cali es 1,3 veces más bajo que el de Medellín y Bucaramanga y 3,2 veces más bajo que el de Bogotá, según los primeros cálculos que realiza la Dirección de Hacienda de Cali.La Directora de Hacienda indicó que según estudios preliminares realizados por la Subdirección de Catastro, el avalúo de un metro cuadrado en el estrato 2 para una vivienda está en promedio en $222.000. “Potencialmente podría estar en $654.000 si se realizara la actualización catastral de manera periódica”, indicó la funcionaria.En el caso del estrato 6, el metro cuadrado promedio de una residencia es de $738.000, “Si hubiese una actualización permanente en el catastro, el valor llegaría en promedio a $1.680.000”, señaló la funcionaria.Según Arango, los valores del avalúo catastral tienen una “amplia diferencia” frente a los que se ve en el mercado inmobiliario. “En el estrato dos, el metro cuadrado de una casa puede costar $664.943 y en el seis, $1.636.755”, dijo. Según los estudios de Hacienda Municipal, cuando es un apartamento, el metro cuadrado en el estrato vale comercialmente en promedio $807.503. En el estrato seis, el metro cuadrado llega a los $2.053.373.Para ir ajustando la base catastral, la Administración Municipal inició un censo en la Comuna 2, empezando por el barrio Brisas de los Álamos, para determinar el uso (residencial, comercial, industrial o institucional) de los predios.