¿Qué tan fácil pueden comprar casa las familias pobres del país?

Las modificaciones al programa Mi Casa Ya en este gobierno, que focalizó los subsidios a los hogares más vulnerables a través del Sisbén IV, siguen generando reacciones entre usuarios y gremios, quienes advierten que más que un beneficio, podría convertirse en un muro insalvable para las familias de más bajos recursos del país.

En enero, la ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio, Catalina Velasco Campuzano, anunció la iniciación de asignaciones para Mi Casa Ya 2024, y dijo que desde el 2 de febrero se publicaría en la página de la entidad la resolución con los primeros subsidios de este año. Señaló que ya tenían más de 1700 habilitados.

Además, informó sobre algunos cambios que tiene el beneficio este año, con los que se busca dinamizar el sector de la construcción, especialmente de las VIP (casas de 90 SMMLV), pues según cifras de Coordenada Urbana, la participación de la vivienda de interés prioritario (VIP) en el total de viviendas de interés social iniciadas anualmente, entre 2019 y 2023, fue apenas del 11,8 %, en promedio.

“Esto resulta insuficiente para atender la demanda de vivienda de bajo costo, impactando a los hogares más vulnerables”, manifestó la Ministra.

Uno de los cambios es la preasignación de subsidios para VIP, que según Velasco Campuzano, “genera mayor certeza al negocio inmobiliario y confianza dentro del proceso de adquisición de vivienda, en especial para los hogares de menores ingresos”.

“El tener preasignado un subsidio le permite a la familia acceder al crédito, a la empresa constructora llegar al punto de equilibrio y obtener el crédito constructor. Además, que haya iniciación y desarrollo de proyectos. Esa es una gran apuesta de transformación del programa”, subrayó Velasco.

De igual forma, se disminuyó de 85 a 70 el porcentaje de obra requerido para el avalúo del inmueble como requisito para acceder al subsidio.

El Gobierno Nacional tiene previsto entregar al año 50 mil subsidios, con la idea que en total serán asignados 200.000 al final del cuatrenio.

Subsidio a la cuota y a la tasa

Mi Casa Ya 2024 ofrece un subsidio a la cuota inicial equivalente a 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes, SMMLV, es decir $39 millones, para hogares clasificados entre los subgrupos A1 y C8 de Sisbén IV.

Entre tanto, las familias que están en los grupos C9 y D20, recibirán una ayuda de 20 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes, ($26 millones).

De otro lado, para las Viviendas de Interés Prioritario, VIP, se otorga una cobertura para la tasa de interés, equivalente a 5 puntos porcentuales, mientras para Vivienda de Interés Social, VIS, será de 4 puntos porcentuales. Esto se aplicará sobre el crédito o el contrato leasing, hasta por 7 años.

¿Beneficio o más barreras?

Alexandra Cañas Mejía, gerente de Camacol, Valle, destacó el nuevo esquema de preasignación de subsidios para VIP, pero dijo que este debería extenderse también a la VIS. “Esta modalidad permite que los hogares puedan contar con ambos subsidios: el subsidio a la tasa y al de la cuota inicial desde el inicio del proceso. Entonces, ya los bancos no los van a analizar con tasas del 14% o 15% sino del 10% o el 9%. Esto les dará mayor capacidad de pago y, por lo tanto, vamos a tener una mayor demanda efectiva, pero es solo para VIP, no incluye a las VIS”, expresó Cañas.

Reiteró que el gremio de la construcción ha venido insistiendo en que este año se podrían requerir unos 70 mil subsidios, pero el Gobierno solo tiene presupuestados 50 mil.

Pero reconoció que el programa Mi Casa Ya tuvo mejoras importantes en el procedimiento.

“Lo que nos han informado las empresas es que efectivamente están siendo mucho más ágiles en las asignaciones, e igualmente en los desembolsos; donde se presenta el inconveniente es no tener la preasignación de los subsidios para la VIS”, insistió.

Y citó un ejemplo: “Para que una familia pueda acceder a una vivienda VIP, debe tener ingresos de al menos $1.88 millones y pagar una cuota de $741.000 (o $525.000 por 7 años con el beneficio de un menor tasa). Además, debe aportar el 20% del valor de la vivienda como cuota inicial, es decir, $23,4 millones, lo que resulta difícil en condiciones normales para una familia que tiene ingresos ligeramente superiores a 1 SMMLV”.

Andrés García, investigador de la Facultad de Economía de la Universidad del Rosario, indicó que, en efecto, estos programas están orientados a atacar esas barreras que hay de acceso, pero aspectos como el aumento en las tasas de interés y también de la inflación han afectado ese acceso, porque la inflación va ligada directamente al precio de las viviendas. “De hecho, lo que se ha visto es que muchos programas se han detenido por falta de financiamiento, debido al aumento en las tasas de interés, por eso se ha alargado el tiempo de entrega de los proyectos y esto trae un aumento de los precios”, anotó.

Por su parte, Luisa Fernanda Bernat, de la Facultad de Ciencias Administrativas y Económicas de la Universidad Javeriana de Bogotá, destacó la focalización del programa pues el Sisbén IV trata de identificar mejor a los que están en condición de pobreza, pobreza extrema y vulnerabilidad.

Pero uno de los problemas es que “las tasas actuales del mercado hacen que todavía el pago de intereses de lo que no recibe como subsidio, o sea lo que le toca pagar a la familia, siga siendo muy alto. Según el Dane, una familia pobre recibe unos ingresos de 480 mil pesos mensuales, y si uno hace cuentas del valor de una vivienda VIP y le resta el subsidio, pues la cuota va a ser muy alta. Así será muy difícil para estas familias tener casa propia mediante este programa”, precisó.

Entre tanto, Javier Cadena, director de Vivienda y Construcción de Bbva en Colombia, sostuvo que el país sigue contando con Mi Casa Ya porque sin duda ha acercado a muchas personas a su sueño de comprar vivienda. Por supuesto ha tenido cambios buscando siempre hacerse más exitoso.

En ese sentido, comenzó este gobierno con el objetivo de clasificar por la necesidad superior a los aspirantes al subsidio utilizando el mecanismo de Sisbén, lo cual fue bien recibido y rápidamente asimilado por el comprador, la constructora vendedora y nosotros los Bancos.

Sin embargo, al no poder contar con un mecanismo para garantizar que tanto comprador como vendedor tuvieran la certeza de que van a contar con el subsidio al momento de la entrega, se hizo difícil el cierre de las operaciones.

Para solucionar este punto el gobierno lanzó la posibilidad de tener Preasignaciones en VIP, que es una gran noticia porque para ese segmento poblacional que demanda vivienda Prioritaria, solucionó su inconveniente y ahora puede contar desde el inicio de su compra con la seguridad de ser merecedor del subsidio cuando se construya y entreguen su vivienda.

“Es un gran avance la preasignación entonces, pero si pudiéramos extenderlo a VIS estaríamos potenciando aún más la medida porque existe una gran demanda en ese segmento de vivienda Social; también permitiría evacuar inventarios actuales de proyectos en preventas, generar más proyectos a nivel nacional, más empleo y por supuesto, cumpliendo más sueños de más gente”, afirmó Cadena.

Diana Guatibonza, líder de usuarios Mi Casa Ya, aseguró que los cambios introducidos al programa dejó a unas 2500 familias del Valle del Cauca sin vivienda y sin dinero, pues algunas constructoras no hicieron devolución de los aportes que habían dado como cuota inicial.

“Ahora que digan Mi Casa Ya es para los más vulnerables, eso es una mentira del Gobierno porque el programa ya no está diseñado para la gente más vulnerable. Es un programa que estimula la compra de vivienda para las familias que ganan entre 1 y 4 salarios mínimos, pero si es una familia que gana un salario mínimo, dígame cómo le van a aprobar un crédito hipotecario?”, preguntó Guatibonza.