Valor de la tierra, obstáculo para la renovación del centro de Cali

Propietarios de casas de El Calvario indican que la Emru ofrece hasta el 50 % menos del valor comercial. La entidad dice que se ajusta a avalúos.

Los propietarios de 181 predios que componen la segunda fase de Ciudad Paraíso (donde se construirá una estación intermedia del MÍO con un centro comercial) reconocen que la renovación urbana de El Calvario es necesaria. Sin embargo, cuando revisan la valoración comercial que hizo la Empresa Municipal de Renovación Urbana, Emru, a sus casas, locales o lotes, sienten que no les pagarán “lo justo” por unos predios que tienen un gran potencial por su ubicación estratégica: vecinos al Palacio de Justicia, al Bunker de la Fiscalía, a los pasajes comerciales céntricos, con dos corredores troncales del MÍO (calles 13 y 15), con servicios públicos y a menos de dos kilómetros de la Plaza de Caicedo y el CAM.Según María del Pilar Giraldo, presidenta de la Asociación de Propietarios del Centro de Cali, Aprocencali, “existe mucha inconformidad con los avalúos presentados por la Emru en la valoración del terreno. Son predios subvalorados en 40 % o 50 % sobre lo que los dueños estimamos que es el valor comercial real”.Los valores por metro cuadrado, según encontró El País en los avalúos entregados por la Emru a los propietarios de las seis manzanas que serán renovadas, oscilan entre $150.000 y $450.000.Los montos varían según cada caso y dependiendo el estado del bien. En El Calvario, las edificaciones tienen más de 60 años de antigüedad y muchas se encuentran en mala situación, de allí que su valor comercial sea bajo.Mario Rodríguez, heredero con sus hermanos de dos casas en El Calvario, sostiene que los avalúos han permanecido quietos en los últimos ocho años.“Cuando Mauricio Otero fue gerente de la Emru avaluaron a $200.000 el metro cuadrado del terreno en El Calvario. Lo increíble es que la última oferta de la Emru, el año pasado, fue por el mismo valor, como si El Calvario, con todo y su connotación especial, fuera la única tierra en Cali que no se valorizara”, comenta Rodríguez.Héctor Palacios, también heredero de un predio en la zona, dice que “fue el Estado el que permitió que esta zona se deprimiera a tal punto de convertirse en una ‘olla’. Hace 50 años, este era un barrio como San Antonio. Pero ni teniendo un cuartel de Policía, como el de Fray Damián, ha logrado que la situación mejore. Es como si quisieran que el patrimonio de nuestros padres valiera cada día menos”, dice. Las diferenciasLa inconformidad de algunos de los propietarios radica en las diferencias entre los avalúos realizados por la Emru y los contratados por ellos. Los propietarios de una vivienda de 540 metros cuadrados contrataron dos avalúos con dos profesionales diferentes en agosto del 2013. El valor del metro cuadrado de tierra, según la Lonja Americana de Propiedad Raíz, fue de $371.250. Otro avalúo lo determinó por $380.892. Sin embargo, las firmas avaluadoras de la Emru (Gestiópolis y Anthony Halliday Berón Ltda.) dicen que el metro cuadrado de terreno vale $180.000, lo que representa una diferencia de $200.000, por cada metro, entre lo que ofrece la Emru y lo que piden los propietarios.“No es posible que el terreno de una casa que queda a dos cuadras del Palacio de Justicia y a cinco cuadras de la Plaza de Caicedo tenga un valor tan bajo”, dice uno de los propietarios que prefirió mantener su nombre en reserva.El metro cuadrado de un local comercial sobre la Carrera 10 con Calle 14, según la oferta de la Emru, vale $400.000.Pero el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y el Valle del Cauca, Gustavo Jaramillo, indica que el valor del terreno en El Calvario varía dependiendo la ubicación. “Si es sobre la Carrera 10, el valor del metro cuadrado oscila entre $500.000 y $800.000. Si es adentro del barrio, en el sector más deprimido, puede estar entre $200.000 y $300.000. La tierra que da sobre las calles 13 y 15, puede estar en $500.000”, explica el líder gremial.La Lonja Sociedad Colombiana de Avaluadores, seccional Valle del Cauca (entidad que hizo los avalúos a Metrocali para los corredores troncales de Aguablanca, la Carrera 15 y la Calle 15) indica que un metro cuadrado de tierra en el peor sitio de El Calvario vale $300.000. “No tiene sentido que en el Distrito de Aguablanca, que queda a kilómetros de distancia del centro de la ciudad, y con condiciones de seguridad complejas, el metro cuadrado de tierra cueste $220.000, mientras que en El Calvario, que queda tan cerca a bancos, al CAM, al comercio, valga menos”, argumenta Carlos Arturo López, presidente de la Lonja Sociedad Colombiana de Avaluadores, seccional Valle del Cauca. En la Subdirección de Catastro, que hace los avalúos catastrales de la ciudad indicaron que el metro cuadrado de tierra en El Calvario oscila entre $105.000 y $700.000. Cabe anotar que el avalúo catastral en Cali corresponde al 63 % del valor comercial. Es decir, que aplicando el 100 % que comercialmente le daría Catastro a estos predios, el valor del metro cuadrado de la tierra en esa zona oscilaría entre $167.000 y $1.112.000. Otro propietario, quien tiene un predio de 120 metros cuadrados (con una primera planta de tres locales comerciales y una vivienda en el segundo piso), asegura que en agosto del año pasado la Emru le ofreció $50 millones por el bien. “Me ofrecen por mi casa lo que vale una vivienda gratis, siendo tres veces el área. Eso no tiene sentido”, sostiene.Según el Ministerio de Vivienda, una vivienda de interés prioritario cuesta 70 salarios mínimos mensuales ($43.120.000). En Cali, esas casas son de 46 metros cuadrados de área construida y están en las comunas 18 y 15, lejanas al centro.Por su parte, la Emru indicó que las diferencias en los avalúos que tienen algunos propietarios se deben a que fueron hechos con diferentes metodologías. “La ley solo permite, para el caso de los procesos de renovación urbana, aplicar el método comparativo de mercado. En algunos casos se hicieron con el método residual e incluso se valoraron expectativas como las de que en ese predio se podrían construir doce pisos bajo la renovación urbana, cuando apenas se tiene un piso edificado”, dijo Nelson Londoño, secretario general de la Emru.Dice el funcionario que en la compra de predios para la Fiscalía, el metro cuadrado más costoso fue de $400.000. Las adquisiciones se hicieron entre 2010 y 2013.“Entendemos que la gente quiere un mejor valor de su predio cuando lo va a vender, pero la Emru se ajusta a los valores comerciales. Aquí no se puede pagar sobre apreciaciones sentimentales”, agrega Londoño.En esta diferencia de valores, lo que se podría avecinar es un retraso para el cambio de cara del centro, es decir, que la estación del MÍO no esté lista en junio de 2017 (según el cronograma de la Emru). De seguir las diferencias, el Municipio deberá hacer las expropiaciones por vía administrativa y será un tercer avaluador (el Instituto Geográfico Agustín Codazzi) el que dirima el conflicto de intereses entre los particulares y la empresa de renovación urbana.Cambios en avalúos Algunos propietarios indicaron que hubo cambios en el avalúo catastral de los predios de la zona centro (en San Pascual, Sucre y El Calvario).Un ejemplo es una vivienda de la Calle 13A con Carrera 11, cuyo certificado de Catastro del 17 de marzo de 2014 indica que el avalúo catastral era de $79.578.285. Pero en la factura del predial, del 28 de marzo, cambió a $67.680.000.La subdirectora de Catastro, Sandra Samacá, explica que hubo 219 predios de la zona a los que se les hizo revisión, por petición de la Emru, debido a que la información de Catastro no era la misma en cuanto a metros cuadrados de lote, de construcción y destino económico.“Lo de Catastro fue un proceso masivo, mientras que el censo de la Emru está predio a predio. Debido a esta solicitud, revisamos la información física realizando nuevas visitas este año, las que estuvieron acompañadas por el presidente de la JAC de San Pascual, Roberto Alimentato. Como producto de ese proceso se expidieron nuevos actos administrativos de conservación”, indica la funcionaria.Nelson Londoño, de la Emru, indica que “independientemente del valor catastral, lo que nos dice la ley es que la compra se debe ajustar a los avalúos comerciales”.