Estos son los puntos polémicos del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Cali

Estos son los puntos polémicos del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Cali

Agosto 11, 2013 - 12:00 a.m. Por:
Zulma Lucía Cuervo Plazas | Reportera de El País
Estos son los puntos polémicos del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Cali

El crecimiento de la ciudad se hace de acuerdo a las normas aprobadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, POT. En la zona urbana, que es la parte plana de la ciudad, se permite construcción en altura, dependiendo de la zona. En los cerros, las constructoras no pueden edificar, debido a que existe un régimen que congeló el terreno para un uso diferente a zona verde.

Aunque el Plan de Ordenamiento Territorial no ha sido aprobado, el proyecto causa polémica. Urbanistas y constructores dicen que tal como está, hay más interés de la Alcaldía en recaudar dinero que en organizar la ciudad.

Si el Plan de Ordenamiento Territorial, POT, llegara a ser aprobado tal como el Municipio lo presentó a la CVC, habrá un notorio incremento en el valor del metro cuadrado de la tierra en Cali.Todo por cuenta de las compensaciones económicas que deberán pagar los constructores para poder edificar en mayores alturas, ofrecer apartamentos con dos parqueaderos o desarrollar la ladera que aún no ha sido invadida por los asentamientos irregulares.Cabe anotar que el POT es un instrumento que busca ordenar el territorio de un municipio. Con este se debe orientar su desarrollo, regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, siguiendo las pautas de crecimiento socioeconómico de la ciudad, las cuales deben ir en armonía con el ambiente y las tradiciones culturales de sus habitantes.Para algunos expertos en urbanismo y constructores caleños, el nuevo POT está más concentrado en ser un recurso que le genere más ingresos a la Tesorería del Municipio, que en ser una verdadera norma de desarrollo urbano. El tema es tan delicado que la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, seccional Valle, está preparando un documento para entregarlo la semana entrante al alcalde Rodrigo Guerrero, donde le manifestarán los riesgos que corre la actividad edificadora si se insiste en crear esos nuevos gravámenes.Alberto Gaviria, presidente de Camacol Valle, indicó que “una ciudad más incluyente y más próspera requerirá de mayores áreas de actividad empresarial, de infraestructura urbana en vías, escuelas, hospitales, parques y vivienda. Esta dinámica social, económica y urbanística debe propiciarse y promoverse desde el Plan de Ordenamiento Territorial”.El Plan de Ordenamiento fue radicado por la Alcaldía de Cali ante la CVC para su concertación ambiental el pasado 5 de julio. Actualmente su estudio está suspendido, mientras Planeación Municipal hace unos ajustes recomendados por la autoridad ambiental y, de paso, entrega unos estudios que fueron solicitados por la Corporación.¿Basados en un mal modelo?Lo que pretende hacer Cali es muy similar a lo que planteó Bogotá en la revisión del POT que presentó la administración de Gustavo Petro en mayo pasado al Concejo Distrital y que se hundió en la primera parte del estudio que hacen los cabildantes en la Comisión de Plan y Tierras, por considerarlo ilegal. Algunos puntos en común están relacionados con una serie de cargas que van a encarecer el precio final de las viviendas: pagar por cada metro cuadrado que se edifique en alturas y el cobro adicional por el segundo parqueadero por cada apartamento o casa construida en unidades residenciales. En el proyecto se plantea que por cada diez metros cuadrados de mayor altura que se edifique, el constructor deberá pagar al Municipio lo equivalente a un metro cuadrado de terreno, según el avalúo comercial del sector a desarrollarse. En el caso de viviendas con dos parqueaderos o más (que ya la demandan muchas familias de clase media y alta debido al bajo precio de los automóviles nuevos y usados) se deberá pagar una compensación a la Alcaldía de diez salarios mínimos legales mensuales vigentes por cada estacionamiento ($5.895.000 a valor de hoy).León Darío Espinosa, director (e) de Planeación, asegura que no es lo mismo que en una manzana vivan 20 familias en casas de uno o dos pisos, a 500 familias en apartamentos. “Esa mayor presión que se ejerce sobre el territorio debe ser compensada porque serán, por ejemplo, más carros circulando por la zona utilizando vías”. Con respecto al tema de los parqueaderos, Espinosa dice que lo que se busca es desestimular el carro particular en favor del uso del transporte público. “La lógica del mercado no puede ser la de la ciudad porque va a llegar el momento en que no nos podamos mover por la insuficiencia de calles para tanto vehículo”.El alcalde Rodrigo Guerrero dijo que la obligación del Municipio es buscar el bien de todos. “Vamos a escuchar a los constructores, pero ellos siempre querrán edificar más pagando menos para maximizar sus utilidades”.El desarrollo de la laderaEste es otro aspecto que tiene preocupados a los urbanistas de Cali. Todo porque las densidades para construir en estas áreas serán tan bajas, que saldrá muy costoso construir en la ladera. Según el nuevo POT, se podrá hacer una vivienda de máximo dos pisos por cada hectárea (10.000 metros cuadrados) y el constructor tendría que entregar una franja de terreno del 30 % (3000 metros cuadrados) para un parque ecológico en la ladera. Pero si lo que hace es un edificio de apartamentos de máximo cuatro pisos, la cesión de tierras será del 50 % (5000 metros cuadrados). “Haciendo cálculos iniciales, el mantener una franja de terreno tan grande para una sola familia en aspectos como la jardinería y la vigilancia le costaría $3 millones al mes. Ese valor, en Cali, lo pagarían muy pocas personas. Planteado así, son proyectos habitacionales inviables”, dice Héctor Campuzano, directivo de Corpocerros. La urbanista Liliana Bonilla dice que en el mundo ideal tener más zonas verdes es lo mejor para una ciudad. “Pero la realidad de Cali es otra: cerros invadidos con asentamientos subnormales que no tienen servicios públicos legales, están sin vías, ni equipamientos como escuelas y parques. Eso es lo que vemos en las comunas 18 y 20, donde muchos ejidos del Municipio fueron invadidos y en otros casos, el dueño abandonó el predio por el costo que significaba mantenerlo vigilado”, reflexiona.La apuesta para los cerros, según los urbanistas consultados, debe permitir la construcción de unidades residenciales amigables con el ambiente. “Es mejor que la ladera se construya ordenadamente, con servicios públicos, vías y generosas áreas verdes bien cuidadas por los vecinos”, dice Bonilla.El Director (e) de Planeación dice que el tema de la construcción en ladera está todavía en revisión.Construcción en los cerros La construcción en los cerros, tal como se reglamentaría en el POT, haría muy costoso el metro cuadrado, debido a la baja densificación, lo que se traduce en que no se puedan hacer muchas edificaciones o casas campestres en los cerros que aún no han sido tomados por los invasores, especialmente para el sector norte.El Presidente de Camacol Valle dice que lo que presenta Cali es una gran contradicción: no se permite al sector productivo y legal hacer uso de zonas en la ciudad donde se podrían desarrollar de manera planificada intervenciones en vivienda, como el caso de Altos de Santa Elena. “En cambio, un invasor no tiene el menor inconveniente en ubicarse en zonas de riesgo, situación que se presenta por el casi nulo control del ejercicio urbanístico presentado en las anteriores alcaldías”, reflexiona. Según cálculos de Camacol Valle, la ciudad cuenta con aproximadamente 66 asentamientos humanos de desarrollo incompleto, con unas 169.000 personas habitándolos en 36.426 viviendas desarrolladas sin planificación alguna. “No permitir el desarrollo legal es dejar el espacio libre a los desarrollos subnormales de los cuales está plagada la ciudad en las comunas 18, 20 y en la salida al mar”, enfatiza Alfredo Domínguez Borrero, directivo de la Constructora Alpes.Héctor Campuzano, de Corpocerros, asegura que antes del POT, la zona urbana se contempló hasta los 1300 metros sobre el nivel del mar y por eso se hicieron inversiones en materia de servicios públicos como la construcción de un tanque de agua muy cerca de Cristo Rey, que paradójicamente no suministra el líquido a urbanizaciones legales sino a invasores de este cerro. También se planteó un bombeo norte, detrás de Chipichape, porque se pensó en esa zona como suelo urbano. “Pero en el 2000 pasó a ser suelo rural que no se puede edificar, pero sí invadir, como pasa en Altos de Menga”. El Director (e) de Planeación dice que a los dueños de la tierra en la ladera se le va a permitir construir, pero conservando mucho verde. Reconoce que los cerros en el Sur están invadidos, pero dice que su control es labor de la Secretaría de Gobierno.Problemas de trámiteLa falta de socialización del documento final del Plan de Ordenamiento Territorial que fue presentado a la CVC es un punto polémico. Según algunas fuentes consultadas, Planeación Municipal hizo la labor de socialización cuando el proyecto estaba en borrador, pero después del 5 de julio del 2013 (fecha en que fue radicado el POT ante la autoridad ambiental regional), las reuniones informando cómo quedó el documento han sido pocas.La concejal Noralba García dice que Planeación Municipal está muy callada frente a cómo quedó el POT y sus avances en la revisión que le hace la CVC. Otros de los defectos que tendría el proyecto es que durante su elaboración fue desconocido el Consejo Consultivo de Ordenamiento, que sí debió tenerse en cuenta en esa etapa. La convocatoria fue hecha cuando el documento ya se había radicado a la autoridad ambiental.Y quizás el mayor lío que tiene el POT es cumplir con los tiempos. Según el artículo 5 del Decreto 4002 de 2004, los concejos municipales, por iniciativa del alcalde y en el comienzo del período constitucional de este, podrán revisar y ajustar los contenidos de largo, mediano o corto plazo de los Planes de Ordenamiento Territorial. Es decir, que la Administración tiene hasta este año para presentar el proyecto del POT a los concejales, porque un tercer año de gobierno no puede ser considerado el comienzo frente a un período de cuatro años.El Director (e) de Planeación aspira que el POT se pueda presentar en diciembre. Frente a las socializaciones, dice que se están haciendo reuniones con los gremios, se harán con las universidades y con algunos grupos interesados en el tema. “Pero quien quiera saber del POT, los documentos están colgados en la página web de la Alcaldía, no están escondidos”, afirma.Edificabilidad y costosLa ciudad, según los constructores, tiene una altura promedio de cinco pisos en las áreas residenciales. Con el nuevo POT se permitirá construir más pisos, pero los constructores tendrán que pagar por esos metros en altura. Alfredo Domínguez Borrero, de la Constructora Alpes, dice que esos mayores costos tendrían que trasladarse al valor final de la vivienda, pero al hacerlo se corre el riesgo de que no haya demanda para los proyectos. Según Camacol Valle, el 63 % de los proyectos que se venden en Cali son de vivienda de interés social (hasta 135 salarios mínimos, es decir has-ta $79.582.500). Estudios del gremio indican que el 62% de la población gana máximo hasta tres salarios mínimos y por lo menos la mitad de ese porcentaje está entre uno y dos salarios. Según el Banco Bbva, una persona que devenga un salario mínimo puede obtener un crédito de vivienda de $32.375.000 (con subsidio a la tasa de interés). Si gana dos salarios, podría prestar hasta $64.750.000 con el incentivo. El economista Julio César Alonso dice que el valor del metro cuadrado de la tierra es bajo porque Cali tiene un desempleo alto y la deman-da es menor que en otras ciudades. “Si sube mucho pasará que los caleños compren en Jamundí o Candelaria y el pago del predial quedará alla”. El Director de Planeación dice que los costos de redensificar los debe asumir quien se beneficia del negocio. “Hoy, para tener mejores vías o espacio público, tocó aplicar la valorización”.Falta de estudiosUna de las razones por las cuales la concertación ambiental del POT está suspendida desde hace quince días, según estableció El País, es por el requerimiento de estudios que le exigió la CVC a la Alcaldía de Cali, especialmente en materia ambiental y de riesgos. Algunos de los estudios que pide la autoridad ambiental son de microzonificación sísmica en suelo urbano y suelo de expansión urbana, estudios de subsidencia (movimiento del suelo) en zonas de antigua minería, estudios de amenaza y riesgo por inundación en áreas marginales de ríos y quebradas y complementación de los estudios existentes por amenaza y riesgo por movimientos en masa (terremotos). Alberto Gaviria, presidente de Camacol Valle, asegura que al POT le faltan algunos estudios complementarios estratégicos como: el Plan del Centro Global, el Plan Especial del Centro Histórico, el tema de servicios públicos en áreas de expansión, el Plan de Movilidad, el Plan de Espacio Público y de Equipamientos Colectivos de la ciudad. “Y en cuanto a puntos más específicos relativos a nuestra actividad, temas como la edificabilidad y volumetría, donde tenemos serios reparos que harían demasiado compleja la actividad edificadora en Cali”, señala el dirigente gremial.Incluso, dicen fuentes consultadas por El País, faltan algunas fichas normativas del POT que fue adoptado en el 2000. Otro aspecto que la CVC ha cuestionado, según conoció este diario, es que el POT cuenta con muchos proyectos, pero no especifica la fuente de financiación.Frente al tema, el director (e) de Planeación, León Darío Espinosa, reconoce que faltan algunos estudios, pero dice que es imposible que el Plan diga todo sobre todo. “Unos estudios ya los tiene el Municipio, pero otros deberán hacerse cuando se haya adoptado la norma con el propósito de poderla reglamentar”, anota el jefe de este despacho.

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