El Norte, ¿la nueva zona de expansión de Cali?

El Norte, ¿la nueva zona de expansión de Cali?

Enero 10, 2017 - 12:00 a.m. Por:
Felipe Salazar Gil | Reportero de El País
El Norte, ¿la nueva zona de expansión de Cali?

Nelson Londoño, gerente de la Emru.

El gerente de la Emru, Nelson Londoño, dice que en esta área hay potencial para vivienda y servicios que descongestionarían el Sur.

Devolverle el balance a Cali en temas oferta de vivienda y educación y volcar esos servicios al centro y norte de la ciudad  debe ser una de las apuestas  en los próximos años.

Así lo asegura Nelson Londoño, gerente de la Empresa Municipal de Renovación Urbana, Emru, quien advierte que Ciudad Paraíso sigue abriéndose camino en El Calvario y da sus primeros pasos en San Pascual, donde se espera iniciar obra en junio del 2017.  

¿Cómo avanza la compra de predios de Ciudad Paraíso?

Son 164 predios los que debemos comprar. Hoy tenemos 123 transferidos al proyecto (escriturados), 21 están en cierre de negociaciones con los propietarios, 2 deben ser  sustituidos  en otro sitio (uno de Bienestar Familiar y otro de Samaritanos de la Calle), 18  se van a expropiar por limitaciones jurídicas a la propiedad y tres son de Emcali. En sí, tenemos vinculado el 87 % del suelo y hemos demolido 45 inmuebles; seguramente vamos a demoler otros predios que nos han entregado. Nuestra meta es que en junio del 2017 iniciemos la obra de la estación central del MÍO y el centro comercial asociado a esta infraestructura del masivo. 

El predio del búnker de la Fiscalía se liberó hace tres años y aún no se construye nada. ¿Va a pasar lo mismo con la estación del MÍO, el centro comercial y el espacio público?

En el caso de la Fiscalía, el Municipio se comprometió a entregar unos terrenos y se cumplió desde el 2014. Ellos (la Fiscalía) iniciaron un proceso de APP, abrieron una licitación en junio del 2015, tuvieron un inconveniente jurídico y lo debieron suspender; eso está abierto y esperamos que se reanude prontamente porque es importante para la renovación urbana, pero más para descongestionar el sistema judicial de la ciudad. Los casos de El Calvario y San Pascual son distintos, porque somos aliados Metrocali, la promotora Centro Comercial Ciudad Paraíso y la Emru. Aquí los recursos están garantizados y se han venido ejecutando de acuerdo a los planes; una vez tengamos el 100 % de los predios demolidos iniciamos obra, porque ya están listos los diseños, recurso técnico y permisos para todo el proyecto en El Calvario y San Pascual. Nosotros podemos  garantizar que no se van a quedar los lotes desolados. 

Los propietarios de casas y negocios de El Calvario se quejan mucho de los precios en los que se valoraron sus predios...

Nosotros nos ceñimos a la Ley 388, que establece cómo se deben hacer los avalúos y cómo se debe llevar a cabo un proceso de renovación urbana y, además, nos acompañamos de los lineamientos técnicos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Contratamos un avaluador registrado en la Lonja, que hizo las valoraciones en cada uno de los inmuebles y dijo el avalúo comercial. Con esos documentos hemos negociado la totalidad de los predios. De las expropiaciones que hemos tenido que hacer, solo dos fueron porque los propietarios no estuvieron de acuerdo con el valor ofertado y el resto son negociaciones voluntarias. En cada proceso nos hemos sentado con los dueños y ellos tienen derecho a hacer su propio avalúo de acuerdo a la norma, para que sea comparable con el nuestro. Eso se ha dado en varios casos y los avalúos son similares, con diferencias mínimas que se han resuelto. Estamos pagando lo que cuesta un inmueble en una zona  bajo las condiciones actuales, no estamos valorando los predios a futuro; si fuera al contrario, no habría proyecto de renovación.

En promedio, ¿cuánto están pagando por metro cuadrado en El Calvario?

Sobre la Carrera 10 los predios tuvieron valoración similar en términos de suelo, porque la  construcción es un avalúo individual y se da teniendo en cuenta lo que tenga cada predio. El suelo es más caro sobre la Carrera 13 y se incrementa en la medida en que uno se acerca a la Carrera 15; al interior del barrio es más económico. En El Calvario, lo más alto que se pagó está alrededor de $900.000 por metro cuadrado de suelo y el rango más bajo fue de $300.000 por metro cuadrado. Eso es por lo que acabamos de comprar, porque hace dos años los valores fueron menores.

Uno de los componentes más cuestionados de Ciudad Paraíso es el plan social. Varios residentes y comerciantes de El Calvario dicen que es muy pobre...

Esta renovación urbana es una oportunidad de transformar un sector que viene presentando unas condiciones de degradación física y vulnerabilidad social desde hace 50 años. Decir que al proyecto se le debe cargar la solución para todas las problemáticas de la zona es difícil, porque no habría recursos suficientes para solucionar esos fenómenos. Tenemos rutas de acceso institucional con la oferta de las secretarías de Salud, Cultura, Educación y Bienestar Social, que es casi llevar la estrategia TÍOS al centro. Estamos atendiendo al habitante de calle y también tenemos generación de ingresos para los residentes del sector, a través de capacitaciones con el Sena. Adicionalmente, según la vulnerabilidad de las familias, tenemos una transferencia directa de recursos económicos para las familias arrendatarias.  En El Calvario hay más de $2000 millones para el plan social y para San Pascual los recursos están alrededor de $6000 millones, que sobre todo se invertirán en estrategias de generación de recursos y generación de empleo.

En la ciudad hay la sensación de que los habitantes de calle que estaban en El Calvario se dispersaron tras  las demoliciones, que el fenómeno se atomizó...

Cuando hablamos con las organizaciones que trabajan con la población habitante de calle nos dicen que esta es una situación social que cada día crece más, no es que todos los habitantes de calle que hay en Cali estuvieran en El Calvario y por la demolición de 45 predios, toda la ciudad se llenó de esta población. Si se miran los predios que hemos demolido, casi todos son locales comerciales. Esta es una situación social que ha crecido por múltiples causas, no porque se esté abriendo paso Ciudad Paraíso.

¿Cómo avanzan las negociaciones en San Pascual?

Allí ya hemos avaluado alrededor de 280 predios, que corresponden al 70 % de los que hemos visitado. Tenemos definidas las etapas de compra, todo el tema técnico y diseño urbano de esa parte del proyecto, por eso adelantamos ahora la prenegociación de los predios  con aquellos propietarios que nos han manifestado su interés de hablar con nosotros. Ya hemos cerrado la negociación de 70 predios con los que hemos llegado a acuerdos preliminares y estamos adelantando trámites de documentación para transferencia de inmuebles, focalizándonos principalmente en la Carrera 12  y Calle 13, que es donde inicialmente haremos ampliaciones viales.  Esperamos que el 30 % de los propietarios se adhieran a Ciudad Paraíso por medio de locales comerciales o planes de vivienda.

¿Cómo se plantea la redensificación del centro?

Esta es la mejor alternativa que tiene la ciudad para equilibrar la expansión y generar mejores condiciones urbanas, de habitabilidad y bienestar. Es un proceso que toma tiempo, pero la ciudad tiene zonas para potenciar estos procesos que no siempre se deben dar con procesos de renovación urbana, sino por reactivación, como en San Vicente o La Flora. Esto exige  estudios de movilidad, de servicios públicos, de generación de espacio público; porque no es redensificar de cualquier manera sino con calidad en el  espacio urbano, construir ciudades para la gente en las que se resuelva la movilidad, se privilegie la movilidad alternativa, que privilegie el sistema de transporte masivo y no se  deje de lado la movilidad particular. Cali no debe tener miedo a impulsar la redensificación para ser una ciudad sostenible y con más sinergias en la interacción colectiva.

El parque lineal río Cali está tomando forma y conecta con El Hoyo y El Piloto. ¿Cuál es el estado del proyecto de renovación de esos barrios?

Ese es un plan parcial que se adoptó en el 2007 y actualmente está en fase de ajuste, porque cuando se formuló no estaba el MÍO y  toca mirar el tema de movilidad. Cuando se hizo ese plan, la norma y los índices de construcción tampoco favorecían el cierre económico del proyecto, lo que también se está revisando; y también estamos mirando cómo sería la vinculación de los propietarios actuales al proyecto.

También está la renovación de San Vicente y la Avenida Sexta, ¿qué tan cerca estamos de eso?

El próximo año aspiramos a tener un plan parcial adoptado para San Vicente, para intervenir este sector con una comunidad bastante envejecida y con vaciamientos de casas y aparición de ciertos usos de suelo que lo han deteriorado. Es importante que el Municipio cree condiciones para que haya procesos de redesarrollo de esa zona, lleguen nuevos usos y vuelva la vivienda. De otra parte, la Avenida Sexta es una zona de interés para la Administración Municipal para recuperarla en temas de servicios de diversión, no solo de rumba sino un eje que tenga, entre la Plazoleta del Correo y la Calle 18, un área donde confluyan la rumba, restaurantes y otras actividades. Ahora estamos haciendo análisis preliminares con Planeación para identificar los sectores y las vocaciones que debe tener ese corredor.

La Secretaría de Infraestructura ejecutaría en 2017 un proyecto que diseñaron ustedes para mejorar los andenes del Oeste, ¿por dónde cree que se debería iniciar?

La zona más crítica, y por donde se debería iniciar, sería el recorrido desde la Carrera 4 con Calle 2A, detrás del Hotel Inter, hasta el monumento a Sebastián de Belalcázar; y la Avenida Belalcázar hasta el puente de Santa Rita, que es la zona que tiene mayores limitaciones para peatones y deportistas de la zona.

¿Qué otras zonas de Cali considera que deben ser objeto de renovación urbana?

Hay un potencial grande en el centro histórico, en la zona ubicada entre la Carrera 1, la calles 5 y 13, pero debe tenerse en cuenta las normas que establece el Plan Especial de Manejo y Protección, Pemp. La Carrera 1 creo que tiene un potencial grande, en especial por tener cerca el sistema de transporte masivo y por el vaciamiento que sufrió con la salida de la industria; lo mismo aplica para la Calle 25 y la Carrera 8, porque en el Norte no hay más área disponible para construir y los lotes se cuentan con la palma de la mano. La ciudad debería apostarle al Norte porque hay mucha gente que quiere vivir o trabaja ahí y no le interesa vivir en Jamundí, Palmira o en lo nuevo que aparece en la antigua vía a Yumbo. Esta debe ser una estrategia para lograr equilibrio en Cali, porque la ciudad se desbalanceó cuando se llevó todo al Sur y hoy se ven las consecuencias. Tenemos que evitar que nos pase lo que a algunos sectores de Bogotá, como El Chicó, que se transformaron por presiones del mercado inmobiliario y cuando la ciudad necesitaba variedad de servicios públicos, movilidad y estacionamientos, colapsaron completamente.

Corredor Verde

¿Cómo van los diseños de la segunda fase del Corredor Verde?  

  En este momento se está cerrando el concurso con el diseño del anteproyecto, que es entendido como un eje de movilidad colectivo que se deberá integrar con el sistema de transporte masivo y que le puede generar a la ciudad, a mediano y largo plazo, el desarrollo de proyectos de intervención que permitan transformarlo. Este debe ser un corredor con temas de renovación desde la Autopista hasta la Terminal de Transporte. Este es un proyecto a largo plazo que se va a ir construyendo en la medida de las posibilidades y prioridades que tenga la ciudad.

El alcalde Armitage ha dicho que la segunda fase debería iniciar por la galería de Santa Elena, ¿usted qué piensa?

Comparto esa visión y creo que no se puede hablar de poner por ahí un sistema de movilidad cuando uno pasa por la galería y ve que ocupa por  completo el corredor. Santa Elena tiene tratamiento de renovación urbana y en nuestro plan de desarrollo está hacer un plan parcial allí. No será como el de El Calvario, sino una planificación para resolver temas urbanísticos como usos de suelo, recuperación de espacio público y movilidad. Este año formularemos ese plan.

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