Copropietarios caleños, encartados con los bienes en extinción de dominio

Junio 30, 2014 - 12:00 a.m. Por:
Alda Mera | Reportera de El País
Copropietarios caleños, encartados con los bienes en extinción de dominio

A menudo, los vecinos de predios que están en proceso de extinción de dominio, deben asumir gastos de administración y mantenimiento de los mismos.

Los conjuntos o edificios donde hay bienes a cargo de la DNE tocan el bolsillo de los vecinos.

Una pareja creyó que nunca había sido afectada por el narcotráfico, hasta que compró un lujoso apartamento en un edificio, cerca de la Avenida Pasoancho con Carrera 80. Su ilusión era gozar de mayor bienestar, luego de las incomodidades de pagar arriendo y trasteos varios años.Al principio, la cuota de administración estaba dentro de sus cálculos. Pero al segundo año, en la asamblea de propietarios el administrador informó que este rubro iba a aumentar un 5 % más, aparte del alza del índice de inflación anual que estaba estipulado.La razón era que había que cubrir los gastos de administración de dos apartamentos cuyos propietarios estaban en mora porque sus propiedades estaban en proceso de extinción de dominio, figura jurídica que aplica el Estado para confiscar bienes por delitos de narcotráfico y sus conexos como enriquecimiento ilícito, testaferrato y otros.No son los únicos a los que este delito les ha metido la mano al bolsillo. En la página web de la Dirección Nacional de Estupefacientes, DNE, hoy en liquidación, hay 1168 propiedades diseminadas por todo Cali, a las que se les aplicó la extinción de dominio.De ellas, El País contabilizó más de 200 propiedades, en su mayoría apartamentos en unidades residenciales, varias casas en conjuntos cerrados y unos cinco edificios de apartamentos, ubicados en zonas exclusivas como la Avenida Sexta o la Avenida Roosevelt. La administradora de un conjunto residencial dice que ante esta situación “uno queda manicruzado”, porque cuando un bien inmueble pasa a manos de la DNE, es inembargable e innegociable. No se puede hacer cobro jurídico y solo queda esperar a que salga la sentencia de extinción de dominio, pero ese proceso jurídico puede demorar años.Esta expresión la pueden recitar en coro administradores y copropietarios que albergan esas 200 propiedades que están a cargo de la DNE en liquidación o de la entidad que la reemplazó, la Sociedad de Activos Especiales, SAE.“Mientras la Fiscalía no pueda resolver por medio de pruebas que en el inmueble aplica el delito de extinción de dominio, –si el propietario es culpable o no– estos bienes quedan al libre albedrío de los conjuntos residenciales, porque no tienen dueño ni tenedor en la realidad, causando mora en las obligaciones pecuniarias y sin la garantía de cobrar esas expensas”, dice María Victoria Pizarro, abogada de la Universidad Libre de Cali. Esta situación no permite cumplir con el presupuesto de administración para dar el mantenimiento al edificio o conjunto. Además, administrador y copropietarios se tienen que enfrentar a ver cómo se deteriora el inmueble vecino y cómo daña la estética del entorno, alterando las condiciones de bienestar, paz y sana convivencia, principio básico que rige la propiedad horizontal.Cuando se acumulan las cuotas en mora del dueño cuyo bien está en proceso de extinción, la administración deja de arreglar los jardines, pagar los servicios o hacer el mantenimiento y aseo de las zonas comunes. “Muchos propietarios se sienten molestos e incurren en expresiones airadas para decir que ellos no tienen por qué asumir la mora de estos copropietarios”, dice Pizarro.En la Urbanización San Joaquín, por ejemplo, hay una casa abandonada con una terraza tupida de maleza altísima, donde proliferan los bichos y roedores.María Mercedes Perry, representante legal de la DNE en liquidación, aclaró que “los bienes no son abandonados por la extinción de dominio, sino que por su situación física al momento de la incautación, no tienen vocación de ser productivos”.Pero la abogada Pizarro, quien lleva doce años litigando en procesos de propiedad horizontal, insiste en que, como los bienes confiscados son abandonados a su suerte, la persona jurídica de la copropiedad de la unidad, edificio o condominio, presenta el requerimiento al propietario investigado o a la DNE, cuando la extinción de dominio ya está en firme, por esos costes de administración en mora.De hecho, ella lleva unos 25 procesos de bienes inmuebles que están a cargo de la DNE por extinción de dominio, en 8 conjuntos residenciales de Cali. La abogada Luz Stella Triana, también experta en casos de propiedad horizontal por afectaciones de un bien en extinción de dominio, sostiene que en esos casos solo queda esperar. “Si la sentencia sale a favor del Estado, la DNE asume los costos de administración acumulados, pero paga cuando quiera y como quiera: sin intereses, sin honorarios y en el plazo que estime conveniente”, afirma.Y si el fallo sale a favor del propietario, también se enfrentan a un problema porque no es fácil saldar una cuenta acumulada que en promedio asciende entre $20 y $50 millones, dependiendo del conjunto. “Así que las más perjudicadas son las personas jurídicas, o sea, las que representan a todos los demás copropietarios de la propiedad horizontal”, dice la abogada Triana.Y cita el caso de un edificio donde casi todos los apartamentos están en proceso de extinción de dominio. “La DNE dice que no paga porque está en ocupación ilegal. Y quienes los habitan dicen que tampoco pagan porque está en curso un proceso. Estamos a la deriva porque los responsables son los depositarios provisionales”, dice la abogada Triana.Sin embargo, Perry negó que los copropietarios subsidien los gastos de administración del inmueble. “Ellos no cancelan el valor de la cuota de administración que le corresponde al bien en cuestión”. Otro inconveniente es que las reclamaciones son procesos larguísimos, agrega Alexandra Osorio, otra abogada que atiende este tipo de casos. Además, con el argumento de la liquidación de la DNE, ya no les reciben las demandas en los juzgados de Cali, porque los jueces dicen que se deben radicar directamente en Bogotá. O si las reciben, las trasladan allá. “Eso operativamente es engorroso, desgastante y costoso”, enfatiza Osorio.Las abogadas coinciden en que la SAE está tratando de conciliar con los conjuntos residenciales, cancelando el capital de la deuda de administración acumulada. Solo que como pagan sin intereses y sin los honorarios de los abogados, las administraciones tienen que incurrir en estos gastos, causando más perjuicios al bolsillo de los copropietarios.También ven con buenos ojos que en diciembre la SAE hubiera comunicado que están saneando los que ya tienen perfeccionada la extinción de dominio, es decir, que ya son del Estado. Pero de los que están en investigación, cada proceso se demora de 6 a 7 años.La abogada Pizarro dice que gracias a esta nueva disposición, logró ganar tres procesos por deudas de administración de tres apartamentos de la Unidad Residencial Cascadas IV, en la que la SAE le pagó $39 millones, luego de tres años de pleito.Y está a la espera de una conciliación con la SAE por 7 apartamentos de Cascadas I, 7 apartamentos en el Edificio El Canelo y otro en Plaza 50. Los abogados consultados coinciden en que la Fiscalía debería tener una estructura más administrativa que sea capaz de mantener en buen estado el bien incautado mientras se hacen las investigaciones y no causar estos daños a los copropietarios. No obstante, reconocen que la SAE está adecuando oficinas en Cali y el resto del país para administrar estos bienes, llegando a conciliar más rápido.Sin embargo, Perry dijo que la extinción de dominio es un proceso de carácter real, que suspende el poder dispositivo del bien a su propietario, por cuya apertura, el bien pasa a administración del Estado a través de la DNE o de quien haga sus veces. “En consecuencia, el Estado no asume pagos por ningún concepto sobre bienes inmuebles incautados o en proceso de extinción de dominio”.La funcionaria aclaró que solo cancela las cuotas de administración de los bienes, si son productivos. “Hasta la concurrencia del valor de las obligaciones, estas se cancelan con la productividad de los bienes”.DepositariosDe acuerdo con la Ley 785 de 2002, la Dirección Nacional de Estupefacientes, en Liquidación, administra los bienes a su cargo mediante sistemas de administración como: contratación, enajenación, destinación provisional y depósito provisional.El depósito provisional es el más común y no media ningún contrato de cesión de administración con el depositario, sino que se expide una resolución de nombramiento de Depositario Provisiona, en la que se indica sus obligaciones. El pago de las deudas causadas sobre los bienes, solo se efectúa en la medida en que su productividad lo permita.Para el caso de bienes inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, dentro de los contratos de arrendamiento que suscriben los depositarios provisionales, deben incluir, como una de las obligaciones del arrendatario, el pago oportuno de las expensas comunes.El no cumplimiento de esta obligación, es causal de terminación de contrato. Los depositarios provisionales están en la obligación de suscribir pólizas de arrendamiento que garanticen la cobertura en el pago de cánones, expensas y demás valores contemplados como obligación de los arrendatarios ante eventuales incumplimientos por parte de estos últimos.La DNE no debe pagarMaría Mercedes Perry , representante legal de la Dirección Nacional de Estupefacientes, DNE, en Liquidación, explicó a El País que “solo en el caso de que los bienes sean productivos, a través de un contrato de arrendamiento, y hasta la concurrencia del valor de las obligaciones, estas se cancelan con la productividad de los bienes”.Conforme la Ley 785 de 2002 y el Decreto 1461 de 2000, esta entidad administra los bienes afectos dentro de procesos de extinción del derecho de dominio de acuerdo con los distintos sistemas establecidos en la ley. Respecto a los bienes improductivos, esto es, con vocación improductivo, ocupados ilegalmente, o desocupados, la norma citada y la sentencia C-740 de 2003 de la Corte Constitucional, establecen que si el bien no está generado ingresos, no se le puede asignar al Estado la obligación de cubrir las obligaciones de particulares con recursos propios, ya que esto iría en contradicción con normas superiores. Por lo tanto, las obligaciones que presentan estos bienes no se podrán sufragar; solo en el evento en que los bienes permitan el cubrimiento de sus pasivos con los frutos que el mismo genere, se realizará el correspondiente pago de la obligación.De acuerdo con las leyes que regulan la administración de los bienes puestos a disposición de la DNE, en Liquidación, por su vinculación dentro de procesos por extinción de dominio o de procesos penales por delitos de narcotráfico, enriquecimiento ilícito, testaferrato y conexos, bajo ninguna circunstancia se cancelan deudas causadas por los bienes con anterioridad a la fecha de incautación de los mismos.

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