167.359 inmuebles de Cali sentirán cambios en el impuesto predial en 2013

La mayoría tendrá alzas superiores a la inflación. Aplicarán en las comunas 2, 4 y 17, que fueron actualizadas. Panorama.

El aumento en el impuesto predial fue noticia esta semana en Medellín. Los paisas salieron a las calles a protestar con camisetas blancas que decían “No más predial aplastante”, mientras la Alcaldía se defendía argumentando que hace siete años no realizaba la actualización catastral en la capital de Antioquia.En Cali, la preocupación ronda entre los propietarios de 167.359 predios de las comunas 2, 4 y 17, donde también se realizó este proceso en el 2012 y cuya consecuencia principal es el aumento del impuesto predial este año.Martha Lucía Peña Ardila, edil de la Comuna 2 y residente en La Merced (uno de los barrios actualizados catastralmente) dice que a ella le llegó una carta donde le explican que el impuesto que paga por su casa aumentará este año un 30 %. “A mí me parece un atraco, porque hace años que a mi casa no le hago modificaciones y aún así dice que el avalúo catastral del bien aumentó. Eso quiere decir que me subirá el predial y bastante”, sentencia.Andrés Ramírez, quien vive en el barrio La Esmeralda y es edil de la Comuna 4, manifiesta que la carta donde la Administración Municipal explicará cómo quedó el nuevo avalúo no le ha llegado ni al él, ni a sus vecinos.Agrega el líder que “los contribuyentes no tenemos la culpa de que el Municipio tenga desactualizado su catastro. Ahora quieren venir a cobrarnos de un solo golpe lo que dejaron de facturarnos en años por su incompetencia”.La directora de Hacienda de Cali, Cristina Arango Olaya, reconoce que el Municipio sí se dejó coger ventaja con la actualización catastral “y por eso aplicamos ya en estos recibos incrementos graduales en el predial, que beneficiarán al 88 % de los predios que fueron actualizados y que presentarían grandes alzas si no se hubiera establecido el alivio”.Agrega que el impuesto predial no crecerá este año en la misma medida en que aumentó el avalúo catastral. “Si un predio vale menos de $15 millones, tendrá un aumento de 10 %, pero si su avalúo es mayor a $795 millones, el incremento será del 65 %”, explica la funcionaria, quien agrega que, según un ejercicio hecho por su despacho, los incrementos en los bienes de uso residencial, en promedio, no serán superiores al 50 %. (Ver gráfico y tabla).Arango también indica que mientras otras ciudades, como Bogotá, establecieron como base gravable del predial el 80 % del avalúo comercial, en Cali está en el 63 %, “muy pegado al límite inferior de lo que nos dice la Ley 1450 de 2011, que establece que el avalúo catastral debe fijarse entre el 60 % y 99 % del avalúo comercial de un bien inmueble”.Muchos cambiosSegún la Dirección de Hacienda, los barrios que más crecimiento de su avalúo tuvieron fueron Altos de Menga, Brisas de los Álamos, Granada, Santa Mónica y San Vicente, en la Comuna 2; Porvenir, Flora Industrial, La Alianza, Santander y Manzanares, en la Comuna 4 y Caney, El Ingenio, Lili, Ciudadela Comfandi y Prados del Limonar, en la Comuna 17.“Por ejemplo, todos los predios de Prados del Limonar estaban avaluados por $84.693 millones, según el Catastro. Con la actualización, ahora valen $174.658 millones, es decir un 106 % más”, explica Arango.La subdirectora de Catastro, Sandra Samacá, asegura que incorporaron doce manzanas del barrio Brisas de los Álamos que “no existían catastralmente y por ende, tampoco pagaban el predial”.También, dice la funcionaria, se encontraron con 85 unidades residenciales que aparecían como lotes. “Lo que hacen esos conjuntos es dividirse el valor del impuesto del lote entre todos los propietarios, cuando lo legal es que cada uno pague impuesto por su apartamento”, resalta la Directora de Hacienda de Cali.El gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y el Valle del Cauca, Gustavo Jaramillo, asegura que en ocho años se presentan muchos cambios en la ciudad.“Por ejemplo, Granada era un barrio más residencial que comercial, pero hoy tiene un auge económico muy importante y esa sola razón hace que cambie el valor de la tierra”, explica el dirigente gremial.La Directora de Hacienda ratifica que la base catastral (que contiene la información de todos los predios de Cali) no se ajustaba a la realidad. “Adicionamos 9188 propiedades que no aparecían en el Catastro, de los cuales 9174 son apartamentos”, resalta la funcionaria, quien agrega que así como hay contribuyentes a los que les aumentará el pago del predial, a otros les bajó el tributo.De hecho, según la Subdirección de Catastro, 492 bienes bajaron su avalúo catastral. “Esos propietarios pagarán menos que en el 2012”, puntualizó Arango.¿Aumentos exagerados?La edil Martha Lucía Peña Ardila, de la Comuna 2, aduce que en su barrio se dieron incrementos en el avalúo catastral para una casa con uso únicamente residencial, que oscilaron entre $20 millones y $30 millones, “lo que a todas luces es absurdo”.La líder agrega que para adelantar el proceso de actualización contrataron a “un señor de Bogotá que desconoce la dinámica económica y social de Cali”.La Directora de Hacienda explica que el profesional de Bogotá al que se refiere la comunera es Jorge Gaitán, quien es experto avaluador. “Pero también contratamos a Jaime Rodrigo Jiménez, de Cali, quien tradicionalmente ha hecho el estudio económico de las actualizaciones catastrales en la ciudad y vive acá”.Sandra Samacá, subdirectora de Catastro de Cali, dice que “se buscó tener otro experto que enriqueciera el trabajo. Además, se establecieron controles de calidad de la información con la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y con el Colegio de Avaluadores de Camacol”.Gustavo Jaramillo, de la Lonja, sostiene que los avalúos que revisó el gremio quedaron ajustados a la realidad del mercado inmobiliario de la ciudad.El consultor en materia tributaria local, Fulvio Leonardo Soto, de la firma ALS Asociados, dice que el contribuyente quiere que su bien valga muy poco cuando se trata de pagar impuestos, pero le da un mayor valor cuando lo pone en venta.La Directora de Hacienda agrega que si bien no se han hecho llegar las facturas a las casas, este año se han entregado 41.000 recibos para el pago del predial (por ventanilla) y “solo han solicitado 20 revisiones en Catastro por avalúos”.Sin embargo, el presidente del Concejo, José Fernando Gil, apunta que para esta época ya deberían haber llegado las facturas del predial y no estarlas solicitando en la Alcaldía, “con el agravante que las personas han tenido que ir más de una vez a pedir el recibo”.El consultor Soto asegura que la Subdirección de Catastro debe hacer la conservación catastral más dinámica para evitar distorsiones entre la información que tiene la Alcaldía y el estado real del predio.Paulo Andrés Hinaoui, quien vive en San Joaquín y es edil de la Comuna 17, dice que la gente pagaría con mejor disposición los impuestos si se viera la inversión. “Pero lo que el caleño escucha a diario es que hay más inseguridad, el MÍO no funciona bien, las calles están llenas de huecos. Y las únicas obras que se ven ahora las pagamos con valorización, de los otros impuestos no se ve la plata”.¿Cómo se actualiza el avalúo catastral?Inicialmente los funcionarios de la Dirección de Hacienda hacen unas visitas de inspección visual para establecer qué predios han cambiado físicamente frente al inventario de predios que tiene la Alcaldía. Luego se hacen las visitas domiciliarias.Posteriormente se contrata el estudio económico con avaluadores. Para este proceso se fijaron 731 puntos de investigación en la Comuna 2; 445 en la Comuna 4 y 772 en la Comuna 17.El cruce de toda la información genera unas zonas homogéneas (es decir, espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, tipo de las construcciones). Esta actualización generó más zonas homogéneas: en la Comuna 2 quedaron 468 (antes eran 54), en la Comuna 4 son 138 (antes eran 25) y en la Comuna 17 se fijaron 211 (antes eran 29).